پایگاه علمی سعید سان دانلود رایگان مقالات علمی کنفرانس و ژورنال
دانلود پروژه کارگاه شهرسازی 5
قوانین مرتبط به آماده سازی (تفکیک) زمین
آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری- مصوب 24 3 1371
فصل چهارم‌ـ نحوه آماده سازی و عمران و واگذاری زمین ها (ماده 22 تا 36 )
فصل چهارم‌ـ نحوه آماده سازی و عمران و واگذاری زمین ها
ماده 22ـ آماده سازی زمین عبارت از مجموعه عملیاتی است که مطابق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی زمین را برای احداث مسکن مهیا می‌سازد که شامل موارد زیر میباشد
الف‌ـ عملیات زیربنایی از قبیل تعیین بر و کف، تسطیح و آسفالت معابر، تامین شبکه های تاسیساتی آب و برق، جمع آوری و دفع آبهای سطحی و فاضلاب و غیره.
ب‌ـ عملیات روبنایی مانند احداث مدارس، درمانگاه، واحد انتظامی، فضای سبز، اداره آتش نشانی، اماکن تجاری و نظایر آن.
ماده 23ـ دستگاهها، بنیادها، نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی واگذارکننده زمین در صورتی مجاز به واگذاری خواهند بود که اجرای عملیات زیربنایی زمینهای آنها طبق ضوابط و تایید دستگاه های اجرایی مربوط، قبل از واگذاری انجام شده باشد.
تبصره‌ـ در صورتی که تعاونیهای مسکن قادر به انجام آماده سازی تمام زمین یا بخشی از آن باشند می‌توانند طبق ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند. بدیهی است هنگام تعیین قیمت قطعی زمین، هزینه آماده سازی از قیمت قطعی کسر خواهد شد.
ماده 24ـ مالکین زمینهای دایر و بایر اعم از حقیقی و حقوقی که طبق مواد (14) و (15) قانون، مجوز تبدیل و تغییر کاربری زمین خود را از وزارت مسکن و شهرسازی اخذ کرده‌اند و قصد تفکیک یا افراز یا تقسیم اراضی خود را دارند، موظفند نقشه تفکیکی زمینهای خود را به ضمیمه طرحهای اجرایی آماده سازی همراه با برآورد هزینه های مربوط به ادارات کل مسکن و شهرسازی محل، ارایه نمایند.
ماده 25ـ بهای تمام شده هر قطعه زمین برای امر مسکن عبارت است از قیمت منطقه‌ای زمین در زمان واگذاری به علاوه کلیه هزینه های تعلق گرفته ومتناسب با هر طرح طبق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی.
ماده 26ـ در کلیه طرحهای آماده سازی تاسیسات روبنایی مثل مدارس و درمانگاه، فضای سبز و نظایر آن حتی الامکان از محل عواید اماکن تجاری، زمینهای واگذاری همان شهر، احداث شده و عرصه و اعیان آنها به صورت رایگان به دستگاه های بهره برداری کننده تحویل میشود.
ماده 27ـ بهای واگذاری قطعات زمین برای احداث واحدهای انتفاعی نظیر تجاری، اداری و خدماتی صنفی برابر است با قیمت منطقه‌ای، به علاوه هزینه های زیربنای و روبنایی قطعه که از متقاضی دریافت می‌گردد. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است در عقد قرارداد واگذاری این گونه قطعات ترتیبی اتخاذ نماید که بهای دریافتی بابت هزینه های تاسیسات روبنایی، صرف احداث تاسیسات مزبور شود.
تبصره‌ـ در احداث واحدهای انتفاعی، مجموعه‌های مسکونی کارگری با وجود شرایط مساوی، حق تقدم با تعاونی های کارگری است.
ماده 28ـ واگذاری هر نوع زمین در طرحهای مصوب شهری که به توسعه یا احداث معابر و میادین اختصاص داده شده است، ممنوع میباشد.
ماده 29ـ واگذاری زمین به افراد و اعضای شرکتهای تعاونی مسکن و کارکنان دولت بر اساس ضوابط و مقرراتی است که به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی، با رعایت قوانین و لحاظ اولویت برای کارکنان و کارمندان دولت تعیین و ابلاغ خواهد گردید.
تبصره 1ـ واگذاری زمین به سازندگان واحدهای مسکونی، اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز کسانی که آمادگی و شرایط لازم را برای سرمایه گذاری در امر تولید و احداث واحدهای مسکونی به منظور واگذاری قطعی یا اجاره دارند، براساس ضوابطی است که از طریق وزارت مسکن وشهرسازی تعیین میشود.
تبصره 2ـ انتقال قطعی اراضی واگذار شده، پس از ارایه گواهی پایان کار ساختمانی خواهد بود و ممنوعیت انتقال مندرج در اسناد انتقال قطعی تنظیمی به تاریخ پیش از اجرای این آیین نامه کان لم یکن تلقی می‌گردد.
تبصره 3ـ اوراق قرارداد واگذاری یاد شده و نیز اوراق واگذاری زمین در شهرهای جدید، در مراحل مرتبط با اعطای تسهیلات بانکی و تسهیلاتی که سازمان تامین اجتماعی به مشمولان قانون تامین اجتماعی می‌دهد، در حکم سند رسمی بوده و در مواردی که زمین مورد واگذاری فاقد صورت مجلس تفکیکی است، نماینده دستگاه واگذار کننده زمین، اسناد تنظیمی را منحصرا از جهت تجویز رهن، امضا می‌نماید.
ماده 30ـ واگذاری زمینهای شهرداریها، شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها توسط آنها به منظوری غیر از رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرحهای مصوب شهری، منوط به مجوز وزارت مسکن و شهرسازی میباشد.
ماده 31ـ واگذاری زمین جهت ایجاد یا توسعه یا انتقال انواع موسسات یا کارگاه های تولیدی و خدماتی و محلهای کسب، با شرایط زیر انجام میگیرد:
الف‌ـ متقاضی، خدمت وظیفه عمومی را انجام داده یا دارای کارت معافیت بوده و توانایی مالی احداث ساختمان را داشته باشد.
ب‌ـ مجوز قانونی لازم را جهت دایر نمودن واحد پیشنهادی داشته باشد.
ج‌ـ زمینهای واگذاری برای هر پیشه یا کارگاه باید مطابق با کاربری زمین در طرحهای شهرسازی مصوب، و در صورت فقدان طرحهای یاد شده، طبق مقررات شهرداری برای آن منطقه شهر باشد.
دـ حداقل پنج سال پیش از تسلیم تقاضای زمین به طور متوالی در شهر محل درخواست زمین سکونت داشته باشد.
هـ در بعضی از شهرهای محروم، طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازی رعایت شرط مدت سکونت برای متقاضی ضروری نمی‌باشد، مشروط بر آنکه متقاضی در شهرهای مزبور، به سرمایه گذاری در امر ایجاد واحدهای تولیدی، صنعتی و خدماتی به جز محلهای کسب اقدام نماید.
تبصره 1ـ افرادی که حرفه دیگری جز آنچه برای آن تقاضای زمین می‌نمایند نداشته باشند، اولویت خواهند داشت.
تبصره 2ـ به منظور جذب سرمایه‌گذاری در نقاط محروم و کمک به امر تولید و اشتغال افراد، به شرط آنکه افراد مزبور از وزارتخانه های تولیدی مجوز قانونی داشته باشند، ضمن اولویت اعطای زمین به این گونه افراد، از تخفیف های مناسب با تصویب مجمع عمومی سازمان زمین شهری برخوردارمی‌شوند.
ماده 32ـ واگذاری زمینهای داخل شهرکهای مشمول قانون (اجازه واگذاری اراضی داخل شهرکها برای تامین اعتبار مربوط به تکمیل ساختمانهای شهرکهای نیمه تمام دولتی) ـ مصوب 6 7 1360ـ که در زمان طبق اخذ مجوز شهرک، خارج از حریم استحفاظی شهرها بوده‌اند، طبق قانون یاد شده و آیین نامه آن انجام میگیرد.
ماده 33ـ منظور از زمینهای متعلق به دولت، یاد شده در ماده (13) قانون، کلیه زمینهایی است که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است و همچنین کلیه زمینهای ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آرای کمیسیونهای مربوط، متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشدـ نمایندگی دولت در مورد زمینهای مزبور با سازمان زمین شهری یا دستگاهی است که وزارت مسکن و شهرسازی به آن تفویض اختیار میکند.
ماده 34ـ منظور از زمینهای متعلق به شهرداری‌ـ یاد شده در ماده (13) قانون‌ـ کلیه زمینهایی است که طبق قوانین و مقررات به شهرداری ها تعلق دارد. اعم از آنکه به نام شهرداری دارای سند باشد یا نباشد.
ماده 35ـ وزارت مسکن و شهرسازی مجاز است نسبت به واگذاری زمینهای نزدیک کارخانه‌ها و کارگاههای تولیدی به کارکنان آنها در صورتیکه کارخانه یا کارگاه با هزینه خود، واحدهای مسکونی و تاسیسات عمومی مربوط را احداث و فقط به کارکنانی که علاوه بر دارا بودن شرایط دریافت زمین به‌صورت انفرادی حداقل دو سال در آن واحد اشتغال به کار داشته‌اند، به قیمت تمام شده مورد تایید آن وزارت اقدام نماید. در این صورت پس از اتمام واحدهای مسکونی امر انتقال، زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی انجام میگیرد. در مورد کارخانه هایی که تازه تاسیس شده‌اند، شرط دو سال اشتغال درآن واحد، ضروری نمی‌باشد.
ماده 36ـ شرایط واگذاری زمین جهت احداث خانه های سازمانی به موسسات و کارگاه ها و کارخانه هایی که دارای شخصیت حقوقی باشند، به شرح زیرمی‌باشد
الف‌ـ ضرورت احداث واحدهای مسکونی سازمان به تایید وزارت مسکن و شهرسازی برسد.
ب‌ـ متقاضی، دارای مجوز احداث کارخانه یا کارگاه و پروانه اشتغال از مراجع مربوط باشد.
ج‌ـ تعداد شاغلانی که برای آنها خانه های سازمانی احداث میشود، باید از نظر اینکه از کارکنان کارخانه یا کارگاه متقاضی می‌باشند، به تایید وزارت کار و امور اجتماعی یا ادارات تابع در شهرستان مورد نظر برسد.
دـ حداقل سن شاغلان بند (3) باید (18) سال تمام و دارای کارت پایان خدمت یا معافیت از خدمت باشند.
هـ تعداد شاغلان در طول سال از (20) نفر کمتر نباشد و حق بیمه آنان نیز تا هنگام درخواست، کلا پرداخت شده باشد.
وـ پروژه ساختمانی از نظر مساحت زیربنای هر واحد و کیفیت و مصالح ساختمانی، مطابق با ضوابط تعیین شده وزارت مسکن و شهرسازی باشد.
زـ خانه های سازمانی احداث شده به صورت واحدهای سازمانی تلقی میشود و تابع قوانین مربوط میباشد.
ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی
ماده 6ـ در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رأساً اقدام خواهند نمود.
مقدمه
آماده سازی زمین، مجموعه فعالیت های هماهنگ و ضروری در اراضی متعلق به سازمان زمین شهری است که به منظور ایجاد امکان بهره برداری از اراضی جهت احداث واحدهای مسکونی و تاسیسات انها و رفع نیازهای عمومی صورت میگیرد .این فعالیت ها به طور عمده و بر حسب ضرورت شامل: تسطیح زمین، ایجاد شبکه های عبور و مرور، خطوط سرویس دهنده، شامل شبکه های اب و فاضلاب، برق، گاز و مخابرات میباشد. بنیادی ترین هدف پروژه های اماده سازی زمین تحقق توسعه شهری از پیش اندیشه شده و یا طراحی شده برای افزایش مسکن در بازار عرضه و تقاضای مسکن شهری است. طرح های اماده سازی زمین پس از پیروزی انقلاب اسلامی و به دنبال تصویب قوانین جدید(درسال 1360) در زمینه اراضی شهری که مالکیت دولت را بر اراضی وسیعی در داخل و حومه شهرها میسر میساختند، مطرح گردید(براساس ماده 11 قانون زمین شهری). این طرح از سال 1363 به بعد اجرا شد، اما ماده 42 آیین نامه قانون زمین شهری مصوب 1366، طرح اماده سازی زمین را قانونی کرد. اماده سازی زمین در حقیقت شهرسازی اجرایی است، یعنی انچه در طرح های جامع و تفضیلی برای شهر و شهرنشینان اندیشیده و تدوین شده است، باید در اماده سازی زمین به مرحله اجرا دراید. اماده سازی زمین برای سکونت از سال 1364 به عنوان فعالیت جدیدی در روند برنامه ریزی شهری در ایران معمول شد. ازین سال به بعد، به پروژه های زمین و مسکن، آماده ساختن زمین باید طبق طراحی مشخص انجام میگرفت. این کار به عنوان فعالیت رسمی، تعریف شده و در دستور کار وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفت. آماده سازی زمین، تنها اجرای طرح های جامع و تفضیلی نیست، بلکه آمیزه ای است از قواعد تدوین شده پیشین و دیگر عواملی که از لحاظ برنامه ریزی شهری، معماری و مهندسی ساختمان برای مناسب تر شدن محیط مسکونی، ضرورت دارد. دراین کار توجه به ویژگی های اقلیمی و معیشتی، همچنین خصوصیات زمین نقش اساسی دارند.
ضرورت
جمعیت شناسان با توجه به روند گذشته رشد جمعیت و میزان رشد کنونی ان ،پیش بینی میکنند که در کمتر از 25 سال جمعیت ایران دست کم به دو برابر برسد. بذیهی است جمعیت اضافه شده به هر طریقی، محیطی برای زیست خود ایجاد خواهد کرد. به عبارت دیگر ظرف 25 سال اینده، معادل با سطح تمام شهرها و روستاهای موجود، شهر و روستای جدید ساخته خواهد شد. از سوی دیگر به دلیل تغییر نسبت جمعیت شهری و روستایی و پیش بینی روند اینده ان، بسیاری از محیط های جدید زندگی ، شهری خواهند بود. بنابراین سطوح شهری که طی 25 سال اینده ساخته خواهد شد، از کل سطوح شهری موجود بیشتر خواهد بود .اکنون نیز مشکل کمبود مسکن از مهمترین مسائل زندگی شهری محسوب میشود. افزایش جمعیت شهرنشینی و کمبود مسکن سبب میشود در مجاورت کلیه شهرهای کشور ساخت و سازهای غیرقانونی گسترش یابند و مجموعه های حاشیه شهر به محل های اسکان نامنظم و ناهماهنگ فاقد خدمات تبدیل شوند .از انجا که این مسئله مدیریت شهری را با شهرسازی درگیر خواهد کرد، تهیه و اجرای پروژه های اماده سازی زمین ،این مدیریت را از به کار بستن شیوه های برخورد انفعالی به برخورد فعال راهنمایی میکند ؛ همچنین ضرورت استفاده مناسب و زمینه سازی برای امکان بهره برداری از اراضی و زمین هایی را که در اختیار سازمان زمین شهری است ، لزوم تهیه طرح های اماده سازی را نمایان تر میکند و شایسته است برای جلوگیرری از اتلاف سرمایه ملی و استفاده مناسب برای رفع نیازهای ضروری ،به تهیه طرح های اماده سازی زمین روی اورد.
اهداف
بنیادی ترین هدف پروژه های آماده سازی زمین، تحقق توسعه شهری از پیش اندیشیده شده و یا طراحی شده برای افزایش عرضه مسکن در بازار عرضه و تقاضای مسکن شهری است. اهداف راهبردی مورد نظر طرح های اماده سازی زمین را به طور خلاصه میتوان در زمینه های زیر برشمرد ؛ تغییر نقاط ثقل شهری و ایجاد تعادل میان مراکز جمعیتی، تنظیم مدیریت اجرایی برنامه های توسعه شهری، مشارکت مردم در ایجاد محیط زندگی جمعی، تامین خدمات عمومی از طریق سرمایه گذاری ها و مدیریت های مردمی ،صرفه جویی و یا حذف هزینه های دولت در بخش خدمات شهری و به کار گرفتن این سرمایه ها در اموزش و تولید ،هدایت و جابه جایی و استقرار جمعیت و جلوگیری از ایجاد زاغه نشینی، ایجاد تعادل میان سکونتگاهها، ایجاد اشتغال، تهیه زمین در مقیاس انبوه برای ساخت مسکن مورد نیازجامعه، توسعه مطالعه شده شهر و جلوگیری از توسعه بی برنامه ان و همچنین تهیه زمین مناسب با کاربری مسکونی، ممانعت از تبدیل زمین های کشاورزی و باغ ها به کاربری مسکونی و صنعتی ، جلوگیری از رکود اقتصادی ناشی از فعالیت های ساختمانی، ایجاد زمینه مناسب برای فعالیت بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن درون اراضی تحت پوشش برنامه ها، ایجاد محیط مسکونی مناسب از نظر برنامه ریزی شهری، معماری، تاسیسات زیربنایی، و خدمات شهری و تجهیزات روبنایی، کمک به گروه های کم درامد در دستیابی به مسکن مناسب، با حداقل هزینه برای دولت، استفاده حداکثر از منابع مالی سازمان زمین شهری، تهیه واحدهای طرح شهری به خودی خود نمیتواند موفق به ارزیابی شود مگر اینکه با طرح های فرادست، نظیر طرح های منطقه ای و ملی، یکپارچگی و هماهنگی داشته باشد. شهر جزیره نیست که از محیط های اطراف خود جداباشد، پس نمیتوان برای هرشهر برنامه ریزی، طرح ریزی و اجرایی مستقل را در نظر گرفت. زیرا حوذه نفوذ هر شهر معمولا بسیار فراتر از محدوده های رسمی و قانونی ان شهر قرار دارد و طبیعتا طرح های منطقه (نظیر طرح شهرستان و برنامه ریزی منطقه ای و حتی طرح امایش سرزمین ) در سرنوشت آینده شهرها موثر خواهند بود.
معرفی
زمینی به مساحت 78 هکتار در شهرستان پاکدشت ورامین کاملا بایر موجود است. باید طبق تمام ضوابط و قوانین شهرسازی برای سکونت 20000 نفر آماده سازی و طراحی شود. توجه به این نکته ضروری است که این منطقه مسکونی برای طبقه ی اجتماعی متوسط رو به پایین باید طراحی شود. ابتدا تمامی مطالعات کالبدی، توپوگرافی، اجتماعی روی زمین انجام میگیرد. این ضوابط در تمامی موارد طراحی اعم از طراحی کالبدی- اجتماعی- زیست محیطی و… کاربری ها، تمام ضوابط مربوط به ساخت و ساز ساختمان های مسکونی، طراحی معابر، مراکز محلات، ناحیه و منطقه، رعایت میشود.
فهرست گزارش
قوانین مربوط به آماده سازی زمین ——————————————- 4
مقدمه —————————————————————– 8
ضرورت —————————————————————- 8
اهداف —————————————————————– 9
معرفی —————————————————————– 10
فصل اول: مطالعات توپوگرافی و اقلیمی—————————————- 11
1-1: شیب————————————————————— 12
1-1-1: تعیین مقدار و جهت شیب—————————————————— 12
1-1-2: تعیین عوارض جغرافیایی بر اساس نقشه ناهمواری زمین——————————- 15
1-1-3: پروفیل های طولی و عرضی از نقشه توپوگرافی——————————— 18
1-2: مطالعات اقلیمی شهر ورامین—————————————————- 19
1-2-1: توصیف آب و هوا و موقعیت اقلیمی شهرستان——————————— 19
فصل دوم: مطالعات کالبدی———————————————— 20
2-1: تفکیک زمین——————————————————– 21
2-1-1: مفروضات مربوط به تفکیک زمین——————————————21
2-1-2: محاسبات مربوط به تفکیک زمین——————————————21
2-2: توزیع مکان تیپ های مسکونی——————————————-23
2-3: تقسیمات کالبدی————————————————————–25
2-3-1: ناحیه و محله بندی—————————————————-25
2-3-2: تعیین سلسله مراتب راه ها———————————————–26
2-4: کاربری های مراکز (محلات، نواحی، منطقه) ———————————-30
2-4-1: کاربری های مورد نیاز در سطح منطقه—————————————31
2-4-2: کاربری های مورد نیاز در سطح ناحیه —————————————32
2-4-3: کاربری های مورد نیاز در سطح محله 1—————————————33
2-4-4: کاربری های مورد نیاز در سطح محله 3 ————————————–34
2-4-5: کاربری های مورد نیاز در سطح محله 2، 4 و 5 ———————————35
2-5: مرکز شهر، مراکز ناحیه ها و محلات—————————————-37
2-5-1: دلایل استفاده از مرکز نقطه ای برای محلات و ناحیه ها—————————-37
2-5-2: دلایل استفاده از مرکز خطی برای منطقه————————————–37
2-6 : پهنه بندی———————————————————–39
2-6-1: پهنه سکونت (R) ——————————————————39
2-6-2: پهنه فعالیت (S) ——————————————————39
2-6-3: پهنه مختلط (M) —————————————————–39
2-6-4: پهنه حفاظت (G) —————————————————–39
فصل سوم : مکانیابی——————————————————-42
3-1-مکانیابی کاربری های دارای ضوابط خاص ————————————-43
3-1-1 : میدان های میوه و تره بار————————————————-43
3-1-2 : مکانیابی زمین مراکز بیمارستانی——————————————–44
3-1-3 : مکانیابی آرامستان——————————————————47
3-1-4 : مکانیابی فضای سبز—————————————————–49
3-1-5 : مکانیابی پناهگاه ها—————————————————–49
فصل چهارم: طراحی تفکیک————————————————–52
4-1 : تفکیک کاربری های خدماتی————————————————-53
4-2 : تفکیک کاربری های مسکونی————————————————-55
4-3 : توده و فضا ————————————————————58
4-4 : سه بعدی ————————————————————-61
فصل پنجم: ضوابط طراحی—————————————————67
| فرمت فایل: Word (قابل ویرایش) |
| تعداد صفحات: 91 |
| حجم: 8.36 مگابایت |