چارچوب مطالعاتی برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

اهم متغیرهای مورد بررسی در مطالعات کاربری اراضی شهر، مشتمل بر مطالعات زمین ساخت و ژئومورفولوژی، توپوگرافی، شیب، گسل، زلزله، خاک، مسلها، فرسایش، اقلیم (نزولات جوی، دما، نم نسبی، جهت باد، فشار هوا، روزهای آفتابی، روزهای ابری، تبخیر) آبهای سطحی، آبهای زیرزمینی، آب مورد نیاز شهر، مصارف شخصی، مصارف صنعتی، ذخیره آتی آب، مطالعات ادواری شهر، مطالعات جمعیتی، مطالعات اقتصادی (تولید، درآمد، هزینه‌ها، ارزش تولیدات، ارزش افزوده، اشتغال، کارمردهای اقتصادی، واحدهای تجاری، واحدهای خدماتی، واحدهای اجتماعی، رشداقتصادی، سیاستهای پولی دولت)، مطالعات مسکن، سرانه‌ها، تراکم‌ها، تراکم خالص و ناخالص، سرانه خالص و ناخالص عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن، مطالعات حمل و نقل، مطالعات فرهنگی و اجتماعی، مطالعات زیبایی شناختی (سلامت، زیبایی، آسایش) است.

ـ نقشه‌های کاربری زمین

برداشتهای میدانی، اطلاعات، داده‌ها، شاخص‌های انواع کاربری‌های شهری باید به نقشه تبدیل شود. اهم نقشه‌های مورد نیاز در کاربری اراضی شهری به شرح زیر است:

1ـ نقشه تأسیسات و تجهیزات شهری شامل شبکه آب، برق، تلفن، فاضلاب، گاز.

2ـ نقشه شبکه معابر (راههای ارتباطی، خیابانها، شاهراهها و …)

3ـ نقشه خدمات عمومی شهری شامل پارکها، فضای سبز، مراکز ورزشی، مدارس و مراکز آموزشی، دانشگاهی، مراکز تحقیقاتی، ادارات، بیمارستانها، گورستانها و …

4ـ نقشه‌های ساختمانها، تیپ معماری ساختمانها و بافت شهری از لحاظ طبقات، قدمت، سبم نما، تراکم خیابانها و غیره.

5ـ نقشه‌های قیمت زمین

6ـ نقشه کارگاهها و موقعیت صنایع

7ـ نقشه بازار و اماکن تجاری و غیره

8ـ نقشه تقسیمات کالبدی شهری از نظر ناحیه، محله، خرده محله، واحدهای همسایگی، تراکم و پراکندگی جمعیت آنها

9ـ نقشه عوارض طبیعی شهر از نظر شیب، گسل، توپوگرافی

10ـ نقشه رشد و توسعه شهر در دوره‌های تاریخی

نقشه‌های وضع موجود شهر باید کاربریهای زمینی و پراکندگی آنها را از نظر مساحت شهر، مساحت هر کدام از کاربریها را نشان دهد. تا بعداً این مساحت‌ها و نوع پراکندگی آنها در رابطه با یکدیگر مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد و مسائل و مشکلات شهری در ارتباط با جمعیت ساکن در آن و نیازهای جمعیت بررسی شود.

پس از تهیه نقشه کاربری اراضی در وضع موجود و مطالعات اساسی در مورد آنها باید به ساختارهای اجتماعی و اقتصادی و فیزیکی شهر پرداخت و سپس مبادرت به ارائه طرح و تجزیه و تحلیل خصوصیات موجود شهر نمود.

تهیه شاخص تراکم و سرانه‌ها در وضع موجود شهر و تجزیه و تحلیل آنها و تطبیق آنها با استانداردها از مباحث عمده کاربری است.

ارائه هر نوع طرح نمی‌تواند جدای از امکانات و محدودیت‌های شهری باشد. بنابراین امکانات و محدویدت باید بدرستی مورد مطالعه و تجزیه و تحلیل قرار گیرد. سپس براساس پیش‌بینی‌های جمعیتی و اقتصادی طرح اینده شهر شامل انواع کاربریها مشخص شود.

ـ سرانه زمین

سرانه زمین، عبارت از مقدار زمینی است که بطور متوسط از هر یک از کاربریهای شهر به هر نفر از جمعیت آن می‌رسد. تعیین سرانه زمین برای آینده شهر، باید براساس بسیاری از خصوصیات شهر و جمعیت شهری بنیان گیرد و به مرحله پیشنهاد برسد.

در تعیین سرانه‌ها چندعامل بسیار مهم دخالت دارند که عبارتند از:

تعیین قیمت زمین، نوع درآمد مردم، امکانات گسترش شهر، موقعیت اقلیمی و طبیعی محل، مسائل اجتماعی، آداب و رسوم، احتیاجات جمعیت به تاسیسات رفاهی، نوع معشت و … تعیین سرانه زمین در ارتباط با نوع تراکم‌های پیشنهادی قرار دارد و در ارتباط با آن نسبت به هر یک از کاربریهای شهری سرانه‌ای مشخص می‌گردد. مسلم است که جمعیت، تعیین کننده میزان توسعه شهر درآینده است. این جمعیت در درجه اول احتیاج به محلی دارد که به عنوان سکونت در اختیارش قرار گیرد. بنابراین تعیین سرانه‌های مسکونی از اولویت و اهمیت خاصی برخوردار می‌باشند.

سرانه مسکونی در سطح شهر، باید پس از مطالعه درآمد خانوارها، تعداد افراد در خانوار، قیمت زمین، و میزان حداقل تفکیک زمین نسبت به نوع درآمد خانوار صورت گیرد. و در این مورد، ضابطه‌های اجتماعی و خصوصیات آب و هوایی محیط در نظر گرفته شود و سپس اقدام به پیشنهاد سرانه مورد نظر می‌گردد.

هنگامی که میزان نیاز به واحد مسکونی در شهر مشخص گردید باید توزیع سرانه‌های مسکونی، تعداد طبقات واحدهای مسکونی، مساحت زیربنا و فضاهای باز این واحدها، مورد تجزیه و تحلیل واقع شده و نتایج آن در تعیین سرانه‌های مسکونی تاثیر داده شود. پس از آنکه سرانه‌ها تعیین شد، با توجه به مساحت کل شهر و نیازهای جمعیت در هر یک از تراکم‌ها، باید اقدام به تعیین سایر سرانه‌های شهری مانند: سرانه تجاری، اداری، تفریحی و مانند آنها گردد.

ـ تراکم‌های خالص و ناخالص

تعیین انواع تراکم در سطح شهر و پیشنهاد آن به عنوان ضابطه‌ای برای جایگزینی جمعیت و تأسیسات وابسته به آن، در طرحهای توسعه شهری از اهمیت خاصی برخوردار است.

تراکم از یک سلسله اثرات مثبت و منفی برخوردار می‌باشد، اثرات منفی تراکم زیادرا، در روابط غیرصمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر، ایجاد سروصدا و نارساییهای روانی، گرانی قیمت زمین و اجاره‌خانه، فقدان زندگی خصوصی و پوشیده از چشم دیگران، امکان بروز اختلاف بین جمعیت، بروز ناراحتیهای عصبی، بزهکاری و جنایت، امکان مخاطرات بهداشتی مانند ناراحتیهای قلبی و سرطان و بروز بیماریهای واگیر و امثال آن می‌دانند. اثرات مثبت تراکم زیادرا در تراکم سرمایه و جمعیت در کنار یکدیگر، امکان ایجاد شبکه‌های آب، برق، بهداشت و امکان اجرای برنامه‌های عمرانی، امکانات استفاده و بهره‌وری بشتر از مزایای فرهنگی و امکانات شغلی در مناطق متراکم شهری وجود دارد. همچنین توسعه شبکه‌های ارتباطی و در نتیجه رشد شهر نیز بیشتر ممکن است. لذا، تعیین تراکم‌ها ضمن آن که در رابطه با مسائل اقتصادی و فیزیکی قرار می‌گیرد، از نظر اجتماعی نیز دارای اهمیت قابل توجهی است.

در هنگام تعیین تراکم و مشخص نمودن تعداد خانه‌ها، اطاقهای قابل سکونت و افراد ساکن در آنها، دو نکته باید مورد توجه و دقت قرار گیرد:

1ـ آیا با این تراکم تأمین آسایش برای سکونت در داخل خانه و زیست در اطراف خانه به نحو مطلوب میسر می‌گردد؟

در تراکم مسکونی، به دو اصطلاح «تراکم مسکونی خالص» و «تراکم ناخالص» برخورد می‌نماییم. اگرچه برنامه‌ریزان شهری در کشورهای مختلف بر سر تعریف تراکم مسکونی خالص و ناخالص اتفاق نظر موجود نیست، ولی تعریف قابل قبول این است که:

«منظور از تراکم مسکونی خالص، نسبت تعداد جمعیت به اراضی است که صرفاَ به خاطر سکونت در نظر گرفته شده باشد؛ و مقصود از تراکم مسکونی ناخالص، نسبت تعداد جمعیت به کل اراضی است که به مصرف واحدهای مسکونی و نیازمندیهای وابسته به آن رسیده است.

سنجش تراکم معمولا برحسب نفر در هکتار صورت می‌گیرد.

مثال:

فرض کنید که مساحت یک قسمت از یک شهر که در آن توسعه مسکونی، معابر، تأسیسات وابسته به مسکن بوجود آمده است 10 هکتار می‌باشد. جمعیت ساکن در آن نیز حدود 1000 متر است. میزان مساحت اراضی مسکونی نیز برابر 4 هکتار است.

بنابراین فرض، میزان تراکم خالص مسکونی این مجموعه شهری عبارت خواهد بود از:

تراکم ناخالص به متراژ زیر است:

1000 نفر (جمعیت)

نفر در هکتار (تراکم ناخالص)  100 =

  10 هکتار (مساحت اراضی مسکونی + تاسیسات

 وابسته به محیطهای مسکونی + خیابانها و کوچه‌ها

 

ـ سرانه‌های شهری و مسکونی

سرانه زمین رابطه مستقیمی با تراکم دارد. یعنی چنانچه مقیاس مورد بررسی را جهت سنجش تراکم، یک هکتار در نظر بگیریم. همیشه باید مضروب مقدار سرانه زمین و میزان تراکم به ده هزار متر مربع (1 هکتار) برسد. بنابراین هر اندازه که مقدار تراکم بیشتر باشد مقدار سرانه زمین کمتر است و بالعکس.

ذیلاَ چند حد تراکم و سرانه را با یکدیگر مقایسه می‌کنیم:

سرانه‌های فوق می‌توانند خالص و یا ناخالص باشند.

منظور از سرانه مسکونی مقدار زمینی است که از جمع اراضی مسکونی بطور متوسط به هر یک از ساکنین می‌رسد و معمولاَ مقیاس اندازه‌گیری مترمربع است. در حالیکه سرانه شهری که یک نوع سرانه ناخالص مسکونی است عبارت است از مجموع سرانه‌ای که از هر یک از کاربریهای شهری اعم از مسکونی، اداری، تجاری، آموزش، تفریحی، درمانی، راه و امثال آنها بطور متوسط و برچسب مترمربع به هر یک از شهرنشینان می‌رسد. بعبارت دیگر:

ممکن است که در هر محله یا منطقه شهری، سرانه‌های مسکونی و شهری یا تراکمهای خالص و ناخالص مسکونی بطور جداگانه آورده شود و مجموع آن به نسبت جمعیت کل شهر، سرانه‌ها یا تراکم‌های مسکونی و شهری را بوجود آورد.

جدول فرضی داریم که در آن تراکم‌های خالص و ناخالص و سرانه‌های مسکونی و غیرمسکونی محاسبه گردیده است، همانطور که ملاحظه می‌کنید اعداد حاصل با یکدیگر متفاوت می‌باشند و در کل شهر نیز تراکم‌ها و سرانه‌های مختلفی را بوجود می‌آوردند. این بدلیل آنست که هم جمعیت و هم مساحت بکارگرفته شده با یکدیگر متفاوت‌اند.

نکته دیگر آنکه هر یک از کاربریها به تنهایی دارای سرانه جداگانه‌ای می‌باشند که در جدول مذکور نیز منعکس است و به همین نام نیز موسوم هستند مثل سرانه تجاری، آموزشی و … در این قسمت از بحث مطئله دیگری را نیز مورد بررسی قرار می‌دهیم که جای دارد در رابطه با سرانه‌ها و تراکم‌های مسکونی مطرح شود. در بسیاری از سرانه‌ها و بویژه سرانه‌های مسکونی به این مورد برمی‌خوریم که حدسرانه زمین پایین است و تراکم نیز حد بالایی را دارد.

در این مورد مسئله اساسی آن است که این سرانه، سرانه زمین مسکونی یا تراکم در زمین مسکونی می‌باشد. حال آنکه در طبقات ساختمانها میزان سرانه زیربنای مسکونی حل گردیده است. برای روشن شدن مطلب در این رابطه مثالی می‌آوریم:

فرض شود که در زمینی به مساحت 4000 متر مربع در بلوک ساختمانی هر یک در ده طبقه بنا گردیده‌اند. چنانچه مساحت سطح زیربنای همکف هر ساختمان (یعنی زمینی که صرفاَ به زیربنای مسکونی رفته است)، برابر 500 مترمربع باشد، و بقیه فضاها به محوطه‌سازی و راههای ارتباطی و امثال آنها اختصاص یافته باشد خواهیم داشت:

5000 مترمربع مساحت زیربنای هر ساختمان در طبقات         5000=500×10

10000 متر مربع مساحت دو ساختمان در طبقات                          10000=2×5000

1000 مترمربع، سطح زیربنای همکف در دو ساختمان             1000=2×500

3000 مترمربع مساحت فضاهای باز                             3000=1000-4000

حال چنانچه در هر طبقه از این ساختمانها، چهار خانوار سکونت داشته و هر خانوار نیز پنج نفر باشد تعداد جمعیت و خانوار ساکن در این دو مجموعه عبارت خواهد بود از:

تعداد خانوار ساکن                80=2×10×4

تعداد جمعیت ساکن              400=5×80

مسلماً با توجه به آنکه مساحت هر طبقه پانصد متر مربع است و تعداد خانوار یا واحد مسکونی هر طبقه نیز 4 واحد است، مساحت زیربنای هر واحد مسکونی برای هر خانوار برابر 125 مترمربع خواهد بود یعنی:

مساحت هر واحد مسکونی آپارتمانی       125=4÷500

با توجه به شرایط فوق، ابعاد و اندازه‌ها و تراکم‌های مسکونی به شرح زیر خواهد بود:

سرانه مسکونی (زمین)                                               10=400÷4000

مساحت هر واحد مسکونی                               125=80÷10000

سرانه زیربنای هر واحد مسکونی                                    25=5÷125

سرانه فضای باز مسکونی                                             5/7=400÷3000

مجموع سرانه فضای باز و زیربنای مسکونی                       532=5/7+25

در محاسبات بالا درصد زیربنای طبفه همکف تا 25 درصد زمین و درصد زیربنای کل تا 250 درصد زمین در نظر گرفته شده است. فضای باز نیر 75 درصد می‌باشد.

در واقع اگرچه سرانه مسکونی (زمین) در فروض بالا برابر 10 متر و تراکم مسکونی خالص برابر 1000 نفر در هکتار در نظر گرفته شده، ولی مسئله فضای مسکونی (زیربناها) در طبقات حل گردیده است. چنین سرانه و تراکمی معمولاً در آپارتمان سازی در نظر گرفته می‌شود، که این میزان تراکم نیز از حد بالایی برخوردار می‌باشد.

همانطور که آمد، افزایش تراکم، مشکلات عدیده اجتماعی و اقتصادی و فیزیکی زیادی را مطرح می‌سازد و دسترس به تاسیسات عمومی را بدلیل متراکم بودن زمین با مسائلی مواجه می‌سازد که بهتر است از ارائه آن در طرحها تا حد امکان جلوگیری شود. هر چند در رابطه با قیمت زمین و صرفه‌جویی در مصرف آن به صرفه است.