مراحل گرفتن پروانه ساختمان

مقدمه

شهروندانی که برای ساخت مسکن تمایل به اخذ پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را دارند باید قبل از هر گونه انجام عملیات ساخت و ساز، مراحلی را از طریق شهرداری طی نمایند. در بیان اهداف شهرداری به جز نکاتی که در سلسله مباحث این مجموعه اشاره شده، باید گوشزد نمود شهرداری به استناد وظایف و تکالیف خویش و در راستای زیبا سازی شهری، حفظ استاندارد های فنی، ایمنی و بهداشتی، مهار اراضی رها شده از جهت تمرکز آلودگی ها، تشویق به نوسازی بافت های فرسوده، افزایش واحدهای مسکونی و سعی در کاهش تورم در بخش مسکن و … به چنین نظارت هایی اقدام می نماید.

لیکن به دلیل جلوگیری از بروز بسیاری از مشکلاتی که ممکن است برای متقاضیان ساخت و ساز های جدید پیش بیاید و در جهت آگاهی بیشتر آنان، ذیلاً به تشریح چگونگی مراحل اخذ پروانه ساختمانی، پرداخته می شود.[۱]

۱- مدارک لازم جهت اخذ مجوز ساخت‌ و ساز

برای دریافت پروانه و مجوز ساخت‌وساز از شهرداری ها هم باید کمی وقت گذاشت و هم مدارک لازم را فراهم کرد. این مدارک به‌ ترتیب عبارتند از: ۱- برگ تعهد نظارت ۲- برگ تعهد محاسب، به علاوه نقشه‌های سازه (اجرایی) ۳- فرم تعهد کارفرما (مالک) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی ۴- فیش‌های عوارض زیر بنا، نوسازی سال‌جاری ۵- جواب نامه از اداره بیمه، مخابرات، آب و برق ۶- اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی ۷- مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی ۸- تهیه پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری، ۹- تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری ۱۰- اخذ امضای پروانه (پیش‌نویس گیرنده، محاسب، مسئول فنی وشهرسازی، معاون یا شهردار.)

۲- روند صدور پروانه ساختمانی

در اولین مراحل صدور پروانه ساختمانی در ابتدای امر مالک با در دست داشتن اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر شناسنامه مالک و فیش پرداخت عوارض نوسازی، باید درخواست خود را کتباً به شهرداری و در تهران به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی شهر ارائه دهد. پس از این مرحله بقیه مراحل تا اطلاع ‌ثانوی برعهده مسئولان شهری است.

در گام بعدی از ملک بازدید می‌شود تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان بررسی شود. این بازدید در صدور مجوز تعداد طبقه‌های ساختمان جدید مؤثر خواهد بود. مثلاً اگر متراژ خانه ای از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمی‌توان مجوز بیشتر از چهار طبقه گرفت. موضوع قابل توجه در این مرحله اینکه، تهران هم ‌اکنون دارای طرح تفصیلی است که قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر در آن مشخص است. کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد عمل می‌شوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی پایتخت دقیقاً چه چیز است. در این مرحله مثلاً ممکن است متوجه شوند که خانه‌ ای در طرح‌های شهری قرار دارد.

به دنبال آن در شهرداری این موضوع نیز بررسی می‌شود که آیا مکان مورد نظر برای ساخت با پروژه‌های عمرانی منطقه ای برخورد دارد یا خیر. در همین حال باید مشخص شود که تراکم آن چه میزان است و پس از آن اصلاحی‌اش مشخص می‌شود. پس از این مرحله قسمت بر و کف، مورد کارشناسی و اظهارنظر قرار می‌گیرد و پس از این مرحله به مالک دستور تهیه نقشه داده می‌شود.

متعاقباً مالک نقشه معماری مورد درخواست خود را با امضای مهندس معمار و برگه معماری جهت بررسی به شهرداری ارائه می‌دهد که در صورت تأیید فیش پرداخت عوارض از سوی شهرداری به مالک ارائه ‌شود. سپس مالک باید نقشه‌های تأسیساتی، سازه، برق، مکانیک، آزمایش مکانیک خاک، برگه مهندس ناظر محاسب، تاسیسات و فیش‌های پرداخت عوارض، یا مفاصا حساب اداره درآمد را ارائه کند که پس از این مرحله پیش‌نویس پروانه تهیه و رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و شهرداری منطقه پرونده را تأیید می‌کنند و سپس پروانه صادر می‌شود. البته قابل ذکر است جهت دریافت پروانه ساختمانی حضور مهندس ناظر با مهر در دبیرخانه شهرسازی الزامی است.

در صورتی که ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، پس از بازدید به بخش تعیین خلاف ارجاع داده می‌شود و در آنجا نوع خلاف سازه مشخص می‌شود که در این صورت قابل طرح در کمیسیون داخلی یا کمیسیون ماده ۱۰۰ است، که در نوشتار دیگری در خصوص ترکیب و چگونگی برخورد آن با متخلفین ساختمانی توضیح داده شد.

پس از این مرحله توسط قسمت محاسبات مبلغ جرائم و عوارض محاسبه و به مالک اعلام می‌شود و مالک پس از پرداخت عوارض و ارائه گزارش به مهندس ناظر، پیش‌نویس عدم خلاف تهیه و تأییدات آن توسط رئیس بازرس فنی، معاون شهرسازی، معماری و شهرداری انجام می‌گیرد و توسط دبیرخانه به مالک ارائه می‌شود.

در سطح شهر تهران، چنانچه کل زیربنا بالای سه هزار متر مربع باشد فقط نقشه‌های فاز یک را شهرداری تأیید و مابقی نقشه‌ها به سازمان نظام مهندسی ارسال می‌شود و ناظر هم از طریق سامانه رایانه ای و از طرف سازمان نظام ‌مهندسی به مالکان معرفی می‌شود.هر ساختمان بالای سه‌هزار متر مربع باید یک مجری طرح وچهار ناظر داشته باشد که معمولاً ناظر معمار، سازه، مکانیک، برق با هماهنگی هم، یک نفر را به عنوان ناظر هماهنگ‌کننده معرفی می‌کنند که گزارشات مرحله ساختمانی را ناظر هماهنگ‌کننده به شهرداری و سازمان نظام مهندسی تحویل می‌دهد.

همچنین صدور پروانه‌های ساختمانی برای ساختمان‌های شش طبقه نیاز به استعلام از سازمان آتش‌نشانی دارد.

۳- زمان اعتبار مجوز ساخت ‌و ساز

آمارهای معاونت‌های شهرسازی شهرداری‌ها نشان می‌دهد از میان کسانی که برای ساخت و ساز، پرونده تشکیل می‌دهند، حدود یک‌سوم تا مرحله کسب مجوز پیش می‌روند و بقیه در میانه راه منصرف می‌شوند. اما شهروندانی هم که مجوز گرفته‌اند نمی‌توانند این مجوز را تا ابد نگهدارند. براساس قوانین مصوب برای شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت‌وساز فقط دو سال است و این مجوز‌ها بعد از این مدت باطل می‌شوند. در ضمن اگر کلنگ احداث یک ساختمان جدید در شهر زده شود، مالک نمی‌تواند پروژه را تا هر وقت بحواهد طول بدهد. زمان تمام شدن پروژه‌های ساختمانی براساس متراژ آنها اعلام می‌شود که اگر مالک نتواند در این مدت زمان این ساخت‌وساز را انجام دهد، در ابتدا به او اخطار می‌دهند و بعد هم مشمول عوارض تعویق می‌شود.

۴- تجدید صدور پروانه ساختمان مسکونی

از آنجایی که شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه ساختمانی در نظر گرفته است، بعد از پایان فرصت های اشاره شده تمدید پروانه ساختمانی امکان پذیر نمی باشد، و پس از این مدت مالک ملزم به تجدید پروانه ساختمانی و پرداخت ۲۰% از محاسبات پروانه به نرخ روز می باشد و شهرداری هم پروانه صادره قبلی را برای یک دوره سه ساله دیگر تمدید می نماید.

۵- مراحل اخذ پایان کار ساختمان

برای دریافت صدور پایان کار ساختمان ابتدا تشکیل پرونده لازم است که مدارک آن شامل اصل و تصویر سند مالکیت، اصل شناسنامه و کارت ملی مالک، پرداخت فیش عوارض نوسازی سال جاری و حضور مالک یا مالکان یا وکیل قانونی با وکالت‌نامه معتبر و گزارش روز مرحله‌ای توسط مهندس ناظر است که پس از این مرحله وارد ‌کردن گزارش بازدید مهندس ناظر ضروری است. در این ارتباط معمولاً وضع موجود ساختمان دقیقاً با میزان تخلفات گزارش و کروکی ملک ترسیم می‌شود، و پس از آن به قسمت بر و کف که فوقاً اشاره شد، می‌‌رود. متعاقباً مرحله تعیین خلاف است که اگر ملک ساختمانی خلاف نداشته باشد به قسمت محاسبات می‌رود که این قسمت شامل پرداخت فیش عوارض، گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بناست که برگ اتمام بنا شامل پیش‌نویس پایان کار و تأییدات رئیس بازرسی است. در صورت عدم تخلف ساختمانی پس از این، با تأیید معاون شهرسازی و شهرداری صادر و به دبیرخانه شهرداری منطقه تسلیم می‌شود.

۶- پایان کار آپارتمان

در خصوص مراحل صدور پایان کار برای آپارتمان در ابتدا تهیه مدارک لازم که شامل اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر شناسنامه، کارت ملی مالک و فیش پرداخت عوارض نوسازی و ارائه تصویر پایان کار ملکی که با حضور مالک یا مالکان یا وکیل قانونی با وکالت‌نامه معتبر است، ضروری است. سپس به مانند مراحل قبلی روندی شامل تشکیل پرونده، بازدید توسط شهرداری، طرح تفصیلی و بر و کف، محاسبات و پیش‌نویس و تأییدات رئیس بازرسی فنی، معاون شهرسازی و شهرداری باید طی شود. البته باید دقت شود مهلت گواهی پایان کار نامحدود است، لذا در زمان تحویل چنانچه دارای اشکال یا مغایرت باشد به واحد نظارت فنی اعلام می‌شود تا رفع اشکال و سپس صادر شود.

۷- امتیازات خانواده‌‌های شهدا، جانبازان و آزادگان

چنین خانواده های معظم، جهت انجام امور مربوط به شهرسازی می‌توانند به نماینده ویژه مستقر در آن واحد مراجعه کنند. این خانواده ها از تخفیف عوارض صدور پروانه، بابت هر واحد مسکونی برخوردار هستند. به طوریکه به خانواده‌‌های شهدا بابت یک واحد مسکونی هفتاد درصد تخفیف، به جانبازان به نسبت از کارافتادگی‌شان و همچنین به‌ آزادگان به نسبت سال‌های اسارت، تخفیف عوارض صدور پروانه تعلق می‌گیرد.

 ___________________________________________________________________________________________________________

[۱]– قبل از ورود خوانندگان را به مطالعه “تخلفات ساختمانی در نظام حقوقی ایران”  اثر زیداله صمدی قوشچی، انتشارات جنگل، چاپ چهارم،سال ۱۳۸۸ دعوت می کنیم.