پایگاه علمی سعید سان دانلود رایگان مقالات علمی کنفرانس و ژورنال
عمر مفید ساختمان‌ها، باید‌ها و نبایدها
با گذشت زمان بتدریج ویژگی‌ها و کارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن کاسته می‌شود و وقتی این ویژگی‌ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل کرد، عمر مفید ساختمان به پایان می‌رسد و ساختمان از انتفاع می‌افتد.
در ادامه به برخی موارد که منجر به کاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند اشاره می‌شود که با جلوگیری از بروز این گونه خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می‌توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.
عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان
- خطاهای طراحی
- خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا
- خطاهای بهره برداری و نگهداری
خطاهای طراحی
- دقت ناکافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت‌ها در این مرحله ناشی از بی‌تجربگی یا سهل انگاری.
- عدم توجه کافی به معیارهای مورد نیاز طرح.
- خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه.
- خطا در تهیه نقشه ها.
- خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.
خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا
- انتخاب نامناسب مصالح.
- انتخاب نامناسب تجهیزات.
- انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات.
- انتخاب نامناسب نیروی نظارتی.
- انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص.
- انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای کار بدون برنامه.
- عدم توجه به کنترل کیفیت.
- اظهار نظرهای غیرکارشناسی در حین اجرای کار و الزام به اجرای آنها.
- صرفه جوئی در هزینه‌ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بکارگیری نیروهای غیرحرفه‌ای.
- اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه‌های آنها در طول زمان.
- خطاهای اتفاقی و عامل‌های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره.
- خطاهای مربوط به تغییر و تحول شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب‌های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه.
خطاهای بهره برداری و نگهداری
- بهربرداری غلط و رعایت نکردن ضوابط مربوط به بهره‌برداری.
- عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری.
- توجیه نبودن گروه‌های بهره‌بردار.
- تغییر نوع بهره‌برداری بدون بررسی امکان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یک ساختمان مسکونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یک ساختمان مسکونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره.
- بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره‌برداری بدون تغییرات لازم.
- عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای کشف و رفع نارسائی‌های کوچک که منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می‌شود.
- تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز.
بررسی استانداردهای جهانی نشان می‌دهد که طول عمر ساختمان‌های کشور ۲۵ تا ۳۰ سال و طول عمر ساختمان‌های کشورهای صنعتی ۱۰۰ سال و حتی کشور روسیه ۳۰۰ سال است.
آمار مذکور نشان دهنده عمر کم و جوانمرگی ساختمان‌ها در کشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است.
در خصوص علل پائین بودن عمر مفید ساختمان‌ها در ایران علاوه بر بی‌توجهی نسبت به وقوع خطاهای برشمرده شده، فقدان ثبات در قوانین شهرسازی و طرح‌های مصوب جامع و تفصیلى مناطق و شهرهاست، وقتى شهردارى‌ها کمبود منابع مالى شان را با فروش تراکم جبران مى‌کنند، عملاً بافت مناطق و محلات به هم مى‌ریزد.
محله‌اى را در نظر بگیرید که واحدهاى مسکونى‌اش، حد ارتفاع و تراکم مشخصى دارند اما به یک‌باره با فروش تراکم، خانه‌هاى یک طبقه یا دو طبقه ویلایى در مجاورت مجتمع‌ها و برج‌ها قرار مى‌گیرد و نه تنها بافت و هویت آن محله یا منطقه به هم مى‌ریزد بلکه واحدهاى مسکونى دیگر مجبور مى‌شوند خود را با روندى که شکل گرفته تطبیق دهند.
به همین خاطر ساختمانى که باید ۷۰ تا ۱۰۰ سال عمر کند، در کمتر از دو دهه تخریب مى‌شود.
باتوجه به محدودیت منابع مالی، نیروی انسانی و … و از سوی دیگر قیمت تمام شده احداث ساختمان‌ها جهت عرضه به متقاضیان، سازندگان همواره سعی در کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری اولیه و اجرای ساختمان داشته و دارند.
ولی بایستی توجه نمود چنانچه کاهش هزینه‌ها منجر به نادیده گرفتن حداقل استانداردهای لازم در زمان ساخت شوند بالتبع با کاهش کیفیت ساخت ضمن اینکه از عمر مفید ساختمان کاسته می‌شود، هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری، تحمیلی بر محیط زیست و طبیعت، هدر روی انرژی و بسیاری موارد دیگرافزایش می‌یابند.
مجموعه این هزینه‌ها بایستی از اقتصاد ملی تأمین شوند، از این جهت برقراری تعادل و تناسب منطقی میان هزینه ساخت با سایر هزینه‌های دوره عمر ساختمان اجتناب ناپذیر می‌نماید، چرا که کاهش هزینه‌های ساخت بدون برنامه ریزی، مدیریت و اعمال نظارت و کنترل، موجب افزایش سایر هزینه‌های مربوط به دوره عمرساختمان خواهد شد.
از سوی دیگر با افزایش هزینه‌های ساخت، مشکلات دیگری همچون کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن، ایجاد رکود در بازار و فعالیت‌های مرتبط با ساختمان و مسکن و … روی خواهند داد.