ضوابط و مقررات مربوط به واحدهای مسکونی

ضوابط و مقررات مربوط به واحدهای مسکونی

1- سطح اشتغال حداکثر 60 درصد زمین (حد نصاب قطعات تفکیکی مسکونی پیشنهادی 140 متر مربع است)

2- تراکم مسکونی 120 درصد

3- استفاده از مصالح مناسب مانند آجر و تیر آهن

4- استفاده از پوشش تیرآهن و ایرانیت و امثال آن برای پوشش سقف پیشنهاد می شود تا حتی الامکان درسقب شیبدار با توجه به سرد سیر بودن منطقه استفاده شود.

5- ضخامت دیوارهای خارجی حداقل 25 سانتی متر

6- بنا حتی الامکان دو طبقه پیشنهاد می شود

7- در صورت داشتن وام حتی الامکان از محل سکونت جدا باشد. در غیر این صورت وام دو طبقه همکف یا زیر زمین و یا در بنای جدا نور بنای مسکونی نگهداری می شود.

8- احداث چاه فاضلاب در هر واحد مسکونی ضروری است.

9- تخریب و نوسازی واحدهای تخریبی موجود در روستا براساس نقشه کیفیت ابنیه

10- پلاکهای مسکونی و باغ مسکونی ، در صورتی که بخشی از اعیانی یا تمام آن در حریم رودخانه وعی و شبکه آبریز قرار گرفته باشد ، در صورت نیاز به نوسازی و بازسازی ، مجاز به ساخت و ساز در خارج از حریم رودخانه فرعی و شبکه آبریز داخل بافت طبق ضوابط در محدوده پلاک مربوطه می باشند.

11- پلاکهای مسکونی و باغ مسکونی و تجاریهایی که کلیه پلاک در داخل حریم رودخانه یا شبکه آبریز قرار گرفته اند در صورتی که قبل از اتمام دو طرح به بازسازی داشته باشند ، دهداری می توانند با افزایش تراکم مسکونی پیشنهادی ، در اراضی مسکونی پیشنهادی ، جهت رفع نیاز مسکونی و سایر کاربریهای مورد نیاز اینگونه موارد اقدام کند.

ضوابط مربوط به واحدهای خدمات عمومی

الف – آموزشی

کاربر و غیر مجاز

احداث هر گونه ساختمان در مکان تعیین شده به جزء آموزشی مجاز نیست. احداث ادارات تابعه آموزش و پرورش در مکان تعیین شده غیر مجاز است.

ضوابط

تغییر کاربری زمین و پیشنهادی به منظور آموزش به عهده گروه کارشناسی مغایرتهای طرحهای هادی روستایی و مکانیابی جدید نیز به عهده همین گروه خواهد بود.

– تفکیک اراضی پیش بینی شده برای فعالیتهای آموزشی براساس شاخصهای سازمان نوسازی و عمران مدارس است.

– در صورت مالکیت خصوصی اراضی منظور شده برای توسعه واحدهای آموزشی ، و زیرزمین مذکور براساس قوانین موجود توسط آموزش و پرورش الزامی است.

ب – اداری

با توجه به اهمیت نقش اینگونه کاربریها استقرار آنها تنها در مرکز روستا توصیه می شود. نحوه دسترسی باید به گونه ای باشد تا دسترسی به آنها از تمامی نقاط روستا به آسانی صورت گیرد.

کاربر و غیر مجاز

احداث مراکز تجاری ، صنعتی و دیگر کاربریهای عمومی در این مناطق غیر مجاز است.

ضوابط

– قطعات تفکیکی در منطقه 140 متر است. (حد نصاب)

– اخذ مجوز از دهداری

– حداکثر طبقات 2 طبقه تعیین شده است.

– میزان زیر بنا در طبقه همکف حداکثر 50 درصد از کل زمین خواهد بود.

ج – تجاری

ضوابط و مقررات مربوط به واحدهای تجاری

احداث کلیه واحدهای تجاری موجود در مسیر اصلی در صورت تخریب بر اثر تعویض بلامانع است.

تجاری ناحیه ای :

این گونه واحدها در حاشیه جاده و معبر اصلی روستا و با حداقل مساحت 20 متر مربع پیش بینی می شود.

تجاری محله ای :

این واحدها در داخل روستا و در حاشیه محور اصلی در قسمت مرکزی روستا با مساحت 15 متر مربع پیشنهاد می شود.

د – ورزشی

امکانات ورزشی در حد روستا لازم است تا مجددا در کنار با نزدیکی مراکز آموزشی و فرهنگی قرار گیرند.

کاربر و مجاز

احداث تاسیسات ورزشی به صورت مجتمع های بسته و یا باز که طبق ضوابط تعیین شده از سوی سازمان تربیت بدنی و ادارات تابعه در این مناطق  بلامانع است.

کاربر و غیر مجاز

احداث کلیه تاسیسات به غیر از ورزشی و تجهیزات وابسته به آن در این مناطق غیر مجاز است.

و – فضای سبز

کاربری مجاز

تنها احداث هر نوع ساختمان برای استفاده های فرهنگی و تفریحی در این مناطق می باشد.

تاسیسات و تجهیزات

هـ – فاضلاب

جمع آوری آبهای سطحی در سطح روستا براساس طرحهای عملی خواهد بود که به سمت خارج از روستا و متناسب با نحوه استقرار رودخانه های فصلی قرار گرفته و هدایت شود.

3-6-1- انواع حوزه های استفاده از زمین

بمنظور تعیین موقعیت انواع فعالیتها و استفاده از زمین در روستا اعمال مقررات مربوط به هر یک در سطح روستا از نظر انواع حوزه های استفاده از زمین به شرح زیر تقسیم و هر یک از تراکمهای مسکونی پیشنهادی در مناطق عمده بر حسب شرایط از انواع فوق خواهد بود.

کاربری مسکونی شامل حوزه های :

– مسکونی با تراکم ویژه (باغداری و اراضی مشجر)

– مسکونی با تراکم کم 60 درصد کل مساحت زمین به زیر بنا اختصاص داشته و برای یک خانوار مورد استفاده قرار گیرد.

کاربری آموزشی شامل حوزه های :

– آموزش در حد دبستان

– آموزش در حد راهنمایی

– آموزش در جد دبیرستان

– آموزش در حد مدارس حرفه ای و فنی

کاربری بهداشتی – درمانی شامل حوزه های :

– خانه بهداشت : شامل تزریقات ، پانسمان ، راهنمائی طبی و بهداشتی

– مراکز بهداشتی و شهری و روستایی و درمان : به منظور تامین نیازمندیهای بهداشتی و درمانی جمعیتی معاتدل 10 الی 12 هزار نفر . که این تعداد در محیط روستا معادل 4 الی 6 هزار نفر می باشد.

– مراکز بهداشت : انجام خدمات پاراکلینیکی ، تشخیص درمان بیماران و خدمات بهداشتی

– بیمارستان با مجموعه درمانی : مجموعه ای است که از بخشهای مختلف درمان بستری ، پلی کلینک تخصصی ، اورژانس

– کاربردی اداری – دولتی : شامل کلیه سازمانها و ادارات دولتی و وابسته به دولت ، ارگانها.

3-6-2- کاربردی تجاری شامل حوزه های :

– تجاری مرکز محله

– تجاری مرکز ناحیه

3-6-3- کاربری صنعتی شامل حوزه های :

– کارگاههای کوچک در اراضی مشخص شده کارگاههای تولیدی و صنایع سبک احداث تاسیسات تولیدی و تاسیسات وابسته مانند انبار صنایع سبک شعب فروش عمده قسمتهای بسته بندی و توزیع خدمات تعمیراتی ، ماشین آلات و توقفگاه مجاز می باشند.

– صنایع بزرگ و مزاحم

– حوزه باربری و انبارداری

– حوزه فضاهای باز و تفریحی

– حوزه کشاورزی و باغداری (داخل محدوده روستا)

– حوزه استفاده از زمین کشاورزی (محدوده حفاظتی)

3-7- مقررات تفکیک زمین

دسترسی :

در طرحهای تفکیکی هر یک از قطعات زمین تفکیک شده می بایست حداقل به یک گذرگاه عام با عرض 6 متر و بیشتر دسترسی داشته باشد و حداقل 4 متر در طول ضلع زمین مجاور معبر باشد.

هرگاه زمین با وضع موجود از یک یا چند جهت به گذرگاههای عام با عرض کمتر از 4 متر مجاور بوده و معابر فاقد طرح تویض باشد به هنگام تفکیک زمین بایستی نسبت به آکس معبر تا عمق 2 متر عقب نشینی رعایت شود.

مقررات تفکیک اراضی واقع در حوزه مسکونی و تجاری :

اراضی واقع در حوزه مسکونی و تجاری طبق مشخصات زیر مجاز به تفکیک می باشند.

الف) طول هیچ یک از قطعات تفکیکی نباید از 3 برابر عرض آن بیشتر باشد.

ب) حداقل عرض یا حداقل فاصله بین اضلاع یک زمین مسکونی نباید از 8 متر کمتر باشد.

ج) حداکثر مساحت زمین برای تفکیک 140 متر مربع می باشد.

د) حداقل مساحت زمین برای واحدهای تجاری 25 متر مربع می باشد.

مقررات تفکیک اراضی واقع در حوزه خدمات عمومی :

الف) اراضی خدمات عمومی مشخص شده در طرح هادی به این شرح قابل تفکیک نیستند: اراضی تاسیسات آموزشی ، بهداشتی ، درمانی ، فرهنگی ، مذهبی ، ورزشی ، انتظامی ، فضاهای باز ، فضاهای سبز اماکن تاریخی ، حریم تاسیسات مختلف.

ب) در اراضی واقع در حوزه کارگاهها ، پایانه ها ، حداقل مساحت هر قطعه 500 متر مربع و در مواردی که جهت انتقال یا احداث کارگاههای کوچک مساحت یاد شده ضرورت نداشته باشد حداقل 150 متر مربع تعیین می گردد.

ج) اراضی تاسیسات توریستی جهت احداث مهمانسرا تا 1000 متر مربع قابل تفکیک است.

د) اراضی تاسیسات انتظامی و زیر بنائی باید با نظر سازمان مجری طرح و ادارات ذیربط تفکیک گردد.

3-8- مقررات احداث ساختمان

مقررات عمومی ساختمان

استفاده از مقررات عمومی ساختمان پس از رعایت مقررات ویژه وزارت فرهنگ و آموزش عالی ، وزارت نیرو و سازمانهای مشابه و رعایت حریم نسبت به راهها ، رودخانه ها ، جنگلها ، دریاچه ها ، تالابها ، پتانسیلهای طبیعی ، نهرهای عمومی ، قنوات و چاهها ، مسیلها ، خطوط و پایه های انتقال نیروی برق ، خطوط و پایه های تاسیساتی مخابراتی ، پلهاو تونلهای واقع در مسیر گذرگاهها یا تاسیسات عمرانی ، لوله های انتقال گاز و نفت ، سدها و کانالها ، شبکه های آبیاری ، خطوط آبرسانی ، تاسیسات انتظامی ، نظامی ، امنیتی ، تصفیه خانه های آب و فاضلاب ، سیل بندها و سیل گیرها ابنیه و آثار تاریخی و رعایت ضوابط مراجع ذیربط با رعایت موارد زیر مجاز می باشد.

1- برای احداث هر گونه ساختمان ، ساختمان فرعی ، تغییرات ساختمانی و استخوان بندی ، تعمیرات اساسی و توسعه ، بازسازی ساختمان می بایست از بنیاد مسکن مجوز لازم کسب گردد.

2- احداث هرگونه واحد و یا مجتمع (اعم از تجاری خدماتی درمانی) در محدوده روستا صرفا در صورت مطابقت با نقشه کاربری و محل و مکلن تعیین شده مجاز می باشد.

3- احداث یک ساختمان در یک جبهه با توجه به موقعیت محل و سایر ضوابط برای طبقه همکف مجاز می باشد.

4- احداث فضاهای بهداشتی اختصاصی و یا عمومی به میزان استاندارد و مقرر شده از سوی اداره بهداشت عمومی در کلیه واحدها از هر نوع الزامی است.

5- احداث هرگونه واحد مولد گرد و غبار و دود ، بوهای مزاحم ، سر و صداهای زیاد ، آلوده کننده آبهای جاری در محدوده خدماتی روستا ممنوع است.

6- رعایت ضوابط ایمنی (نصب کپسول آتش نشانی و غیره) در کلیه ابنیه الزامی است.

7- جنس رویه داخل یدیوارها در واحدهای زیر الزاما می بایست از مصالحی نظیر کاشی ، سرامیک و سنگ استفاده شود ، حمامها ، نانوائیها ، درمانگاهها ، آزمایشگاهها ، فروشگاههای مواد لبنی و گیاهی.

8- حداکثر تعداد طبقات واحدهای عمومی از حالت زیر پیروی می کنند :

– حاشیه خیابانهای اصلی روستا دارای دو طبقه مفید بودن احتساب پیلوت در طبقه اول

– حاشیه خیابانهای جمع آوری کننده حداکثر یک طبقه بدون احتساب پیلوت در طبقه اول

– حداکثر طبقات در معابر فرعی یک طبقه می باشد.

9- مقررات مربوط به پارکینگ به شرح مندرج در بخش پارکینگ باید رعایت شود.

10- نصب هرگونه قطعات و الحاقات تاسیساتی بجز لوله گاز در نمای کلیه واحدهای ساختمانی ممنوع است.

11- تعبیه پنجره از زیر زمین به معابر ممنوع است.

12- تعبیه هر گونه گشودگی اعم از درب و پنجره و دریچه و …. در جبهه رو به یمن همسایه ممنوع است.

13- استفاده از زیر زمین در کلیه واحدها مشروط به رعایت و نکات ذیل است :

– ارتفاع نورگیر معبر 20/1 متر با حداکثر ارتفاع 40/2 متر از کف تا سقف تمام شده باشد.

– استفاده از معبر و فضای عمومی حتی به منظور تسهیل دسترسی ممنوع است.

14- احداث هرگونه پله و متعلقات آن جزء زیر بنا محسوب شده و می بایست داخل زمین قرار گیرد.

15- حداثل ارتفاع از کف تمام شده تا زیر سقف واحدهای ذیل از 50/3 متر نباید کمتر باشد :

نانوائیها ، حمامها ، درمانگاهها ، آزمایشگاهها ، فروشگاههای بزرگ و سوپر مارکتها

16- حداقل ارتفاع برای بقیه واحدها از 70/2 متر نباید کمتر باشد.

17- عمق واحدهای تجاری و فعالیتهای عمومی به غیر از واحدهای بهداشتی ، درمانی و دفاتر خدماتی بازرگانی از حداکثر 12 متر بیشتر نخواهد بود.

18- بازسازی واحدهای موجود با عمق بیش از 12 متر به همان میزان موجود مجاز خواهد بود.

19- احداث ساختمان در هر قسمت از زمین فقط با رعایت مقررات ساختمان مربوط به حوزه خود و دیگر مقررات و مستثنیات ذیربط میسر می باشد.

20- هر نوع بنائی که طبق ضوابط و مقررات و مجوزهای لازم بدون هیچگونه خلاف ساختمانی از نظر ساخت ، ابعاد ، تراکم و کاربری به اتمام رسیده باشد طبق درخواست مالک جهت ساختمان یاد شده گواهی پایان کار صادر می گردد.

21- میزان زیر بنا براساس مساحت اراضی قبل از رعایت برهای صلاحی محاسبه می گردد.

3-9- حریم گذرگاه و اراضی عمومی و مرز مالکیت

هیچ قسمت یا جزئی از یک ساختمان نمی بایست از حد بر و حریم گذرگاه و اراضی عمومی و همچنین از مرز مالکیت زمینی که در آن ساخته می شود تجاوز نماید و احداث بالکن در صورتیکه از حد زمین مجاور گذرگاه اصلی تجاوز ننماید مجاز است.

تبصره 1- جهت احداث جزئیات اجرائی نظیر جای گلدان و سایبان پنجره و امثال آن حداکثر تا 30 سانتیمتر برجستگی در صورتیکه ارتفاع آن از کف گذرگاه حداقل 3 متر باشد مجاز است.

تبصره 2- احداث هر نوع پنجره و نورگیر در زیر زمین ، هم سطح کف گذرگاه یا موازی با گذرگاه اکید ممنوع است. نورگیر زیرزمین تنها در بدنه دیوار و عمود بر کف گذرگاه تا ارتفاع 90 سانتیمتر مجاز است.

3-10- ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی

کلیات :

1- حداقل مساحت زمین (قطعه تفکیکی) برای بنای مسکونی بصورت مجتمع 1000 مترمربع و برای تک واحدیها 160 متر مربع می باشد.

2- حداکثر طبقات بدون زیر زمین دو طبقه و با زیر زمین سه طبقه می باشد.

3- حداکثر پیش آمدگی بنا در داخل محدوده قطعه زمین تفکیکی از انتهای زمین بطرف جلو 60 درصد است.

4- حداکثر تراکم مجاز برایخانهای دارای حیاط مرکزی مشروط به احداث بنا در سه جبهه 60 درصد می باشد.

5- حداقل عرض زمین برای احداث حیاط مرکزی 12 متر و حداقل طول آن 18 متر می باشد.

5- حداقل عرض زمین برا احداث حیاط مرکزی 12 متر و حداقل طول آن 18 متر می باشد.

6- احداث پیلوتی مگر به شکل پارکینگ اختصاصی ممنوع است.

7- احداث پیلوت در طبقه همکف در زیر ساختمان مسکونی جهت استفاده (پارکینگ ، انبار ، رختشویخانه ، موتورخانه ، محل بازی و پلکان) تا مساحت حداکثر 60 درصد سطح کل زمین مجاز بوده و جزء سطح تراکم بنا محسوب نمی گردد.

8- احداث زیر زمین در زیر پیلوت و یا در زیر ساختمان مسکونی جهت استفاده (پارکینگ ، انبار ، پناهگاه ، رختشویخانه ، موتورخانه ، محل بازی و پلکان) تا مساحت حداکثر 60 درصد سطح کل زمین با استفاده از پنجره نورگیر از یک یا چند جهت بنای احداثی مجاز می باشد و جزء سطح تراکم بنا محسوب نمی گردد. ارتفاع نورگیری از کف تمام شده 90 سانتیمتر می باشد.

9- ارتفاع پیلوت و زیر زمین از کف تمام شده تا زیر سقف حداکثر 240 سانتیمتر می باشد.

10- ضوابط یاد شده بالا برای کلیه قطعات تفکیکی اعم از یک بر ، دو بر و سه بر ، یکسان و غیر قابل تغییر است.

3-11- ضوابط و مقررات ساختمانهای تجاری

1- واحدهای تجاری موجود در هر نقطه از روستاکه دارای مجوز می باشد با همان کاربردی تجاری در شکل موجود حفظ می گردد و به هنگام نوسازی نیز مجاز به استفاده از کاربری مذکور با سطح دارای مجوز خواهند بود.

2- عمق واحدهای تجاری 8-5 متر و برای واحدهای خدماتی 15 متر می باشد. (6 متر مراکز محله و 8 متر برای خیابانهای اصلی درجه 1)

3- ارتفاع واحدهای تجاری (مغازه ها از کف تمام شده حداکثر 5 متر و حداقل دهانه مغازه (عرض) 3 متر می باشد.

3-12- ضوابط و مقررات ساختمانهای آموزشی

1- حداقل استانداردهای داخلی ساختمانی مربوط به ضوابط وزارت آموزش و پرورش بایستی رعایت و اجرا گردد.

2- در کلیه ساختمانهای آموزشی سطح کل طبقات مربوط به آموزش نمی بایست از 120 درصد سطح کل زمین تجاوز کند.

3- حداکثر سطح زیر بنا در طبقه همکف 40 درصد سطح کل زمین می باشد. همچنین سطح زیر بنا در هر یک از طبقات اعم از پائین تر از سطح زمین (زیرزمین) یا بالاتر از سطح زمین معادل 40 درصد سطح کل زمین می باشد.

4- احداث حداکثر 70 متر مربع ساختمان شامل (اتاق نگهبان ، دو اتاق ، سرویسهای بهداشتی مربوطه برای زندگی شبانه روزی سرایدار) در محل ورودی به فضای باز مجاز می باشد.

5- احداث پیلوت در زیر ساختمان اصلی جهت استفاده (انبار ، پناهگاه ، سالن ورزی و هر نوع استفاده آموزشی) حداکثر تا 40 درصد سطح کل زمین مجاز است.

6- احداث زیر زمین در صورت امکان در زیر ساختمان اصلی یا زیر پیلوت حداکثر تا 40 درصد سطح کل زمین مجاز است.

7- از نظر حفاظت و ایمنی و آرامش ساختمانهای یاد شده بایستی حداقل 10 متر از حریم شبکه ارتباطی فاصله داشته باشد.

8- رعایت ضوابط سازمان تجهیز و توسعه و نوسازی مدارس در ساختمانهای آموزشی الزامیست.

3-13- ضوابط و مقررات ساختمانهای اداری – دولتی

1- ساختمانهای اداری – دولتی بایستی حداقل 5 متر از حریم شبکه ارتباطی فاصله داشته باشد.

2- جبهه ساختمان به منظور حفاظت و ایمنی بایستی حداقل 2 متر فاصله با بناهای مجاور داشته باشد.

3- در قسمت ورودی از گذرگاه یک قسمت نگهبانی یا سرایداری به مساحت حداکثر 40 متر مربع می بایست احداث گردد و دارای سرویسهای لازم باشد.

4- سطح زیر بنا در طبقه همکف حداکثر 50 درصد سطح کل زمین و همچنین سطح هر یک از طبقات اعم از طبقه بالای همکف یا زیر زمین به همین مقدار است.

5- حداقل سطح فضای باز 50 درصد سطح کل زمین است و صرفا اختصاص به اطاق نگهبانی و فضای سبز و درختکاری دارد.

6- تعداد طبقات از روی پیلوت به بالا از نظر نموع استفاده از ساختمان حداکثر 3 طبقه مجاز می باشد.

7- احداث پیلوت در طبقه همکف جهت (فضای ورودی ، اطلاعات ، بخشهای ، عمومی مراجعین با پارکینگ یا هر منظور خاص اداری 9 در زیر ساختمان اصلی حداکثر 50 درصد سطح کل زمن مجاز می باشد.

8- ارتفاع هر یک از طبقات اعم از زیر زمین با بالاتر از سطح زمین برحسب نوع استفاده بستگی به نظر طراح ساختمان دارد.

3-14- ضوابط و مقررات ساختمانهای بهداشتی – درمانی

1- احداث اماکن و مراکز بهداشتی – درمانی در اراضی پیشنهادی طرح با توجه به ضوابط وزارت بهداشت ، درمان و آموزش پزشکی مجاز می باشد.

2- علاوه بر ضوابط فوق رعایت مقررات زیر لازم الاجرا است.

3- حداکثر سطح کل زیر بنا در طبقه همکف در کلیه ساختمانهای درمانی 25 درصد کل زمین بود و همچنین سطح هر یک از طبقات نیز به همین میزان است.

4- حداکثر سطح فضای باز (ساخته نشده) جهت خیابانها و راههای اتباطی ساختمان نگهبانی و فضای سبز و گردشگاه مراجعین 75 درصد سطح کل زمین می باشد.

5- احداث پیلوت جهت پارکینگ خودروهای درمانی مانند آمبولانس و غیره ، قسمت اطلاعات و سایر استفاده های مربوط به بهداشت و درمان مجاز است.

6- تعداد طبقات و ارتفاع آنه اعم از زیر زمینها یا بالاتر از سطح زمین برحسب مورد استفاده و عملکرد ساختمان منطبق بر مقررات و ضوابط وزارت ذیربط می باشد.

7- از نظر خدمات و ایمنی ساختمان باید حداقل 5 متر از حریم شبکه های ارتباطی مجاور زمین و گذرگاههای فاصله داشته باشد.

3-15– سایر ضوابط و مقررات

1- در مواردی که مجموعه مقررات و ضوابط نسبت به آن ساکت است مقررات ویژه سازمان مجری طرحهای مختلف با رعایت مقررات ساختمان ملاک عمل است.

2- احداث ساختمانهای مربوط به فضاهای سبز عمومی مانند پست نگهبانی ، پست بق ، انبار ، سرویس بهداشتی عمومی ، گلخانه و تاسیسات تا 5 درصد سطح کل زمین فضای سبز مجاز می باشد.

3- در اراضی فضای باز و تفریحی عمومی سطح زیر بنای مجاز 5 درصد سطح کل زمین می باشد و تا دو طبقه می تواند احداث گردد.

3-16- مقررات طراحی معابر گذربندی

مقررات طراحی معابر :

1- حداکثر طول معابر بن بست اتومبیل رو نبایستی از 150 متر تجاوز کند.

2- برای کلیه معابر بن بست با طول بیش از 50 متر دور برگردان برای دور زدن الزامی است.

3- شیب عرضی خیابانها به صورت گرده ماهی از محور خیابان به طرف فاضلاب آبهای سطحی تا 2 درصد بایستی پیش بینی و اجرا شود.

4- پخی ساختمان در تقاطع خیایانها الزامی است.

5- میزان پخی 1/0 مجموع عرض دو معبر متقاطع است.

6- شبکه جمع آوری آبهای سطحی در کوچه ها بایستی بصورت جوی سرپوشیده یا کانیو در محور معابر باشد.

7- حداقل عرض کوچه های پیاده رو نباید از 4 متر کمتر باشد.

8- حداقل عرض معابر ماشین رو با حداکثر طول 50 متر نباید از 6 متر کمتر باشد.

9- حداقل عرض معابر با حداکثر طول 100 متر نباید از 8 متر کمتر باشد.

10- حداقل عرض معابر با حداکثر طول 200 متر نباید از 10 متر کمتر باشد.

11- حداقل عرض معابر با حداکثر طول بیش از 200 متر نباید از 12 متر کمتر باشد.

مقررات گذربندی :

در موردم معابر گذرگاههائی که عرض آنها در نقشه های طرح مشخص نشده اند ضوابط ذیل لازم الاجراء است.

1- عرض معابر گذرگاههائی که در نقشه طرح مشخص شده با استفاده از فرمول زیر محاسبه می گردد.

طول گذرگاه مضربی از 50 متر در نظر گرفته می شود. () 3 – عرض گذرگاه

2- طول گذرگاهها در فاصله مابین تقاطع آن با گذرگاههای عرض تر و یا دور برگردان محاسبه می گردد.

3- گذرگاههای با طول بیش از 150 متر نمی تواند بن بست باشد.

4- در انتهای گذرگاههای پیاده رو دور برگردان برای دور زدن وسائط نقلیه در نظر گرفته شود. عرض این دور برگردان ها نمی بایست از 5/1 برابر عرض گذرگاه کمتر باشد.

5- در مورد قطعاتی که بر خیابانهای 24 متر و بالاتر قرار دارند ، چنانچه به علل موجه پیش بینی دسترسی جداگانه مقدور نباشد و خیابانهای مزبور فاقد خیابان دسترسی باشند ، با نظر سازمان مجری طرح اقدام می شود.

6- فواصل تقاطع معابر اتومبیل رو در طرحهای تفکیکی تا 12 متر عرض نباید از 150 متر کمتر باشد و حتی الامکان به صورت سه راه در نظر گرفته شده و در سایر معابر طبق طرح تفضیلی که باید ارائه گردد ، تعیین فاصله می شود.

7- پهنای پیاده روها براساس عرض خیابانهای پیشنهادی است و در سایر مواردی برای مناطق مسکونی بین 5/2 تا 5/3 متر و دیگر مناطق 4 الی 5 متر می باشد.

مقررات دسترسی :

دسترسی عبارتست از ارتباط یک قطعه زمین به معابر مجاور با اتصال یک خیابان به خیابان عریض تر یا هم عرض خود و در ارتباط با اتصال صرفا بصورت زیر مجاز است.

1- دسترسی گذرگاهها

– دسترسی به کوچه ها فقط از کوچه

– دسترسی به خیابان جمع و پخش کننده فقط از کوچه و خیابان پخش کننده در مسافتی مابین 50 تا 75 متر

– دسترسی به خیابان اصلی فقط از طریق خیابانهای جمع و پخش کننده

3-17- ضوابط و مقررات مربوط به احداث بنا در باغ

1- برای احداث باغ در حوزه های کاربری مزروعی (باغات کشاورزی) حداقل مساحت زمین بایستی 2000 مترمربع باشد.

2- حداقل مساحت باغ به هنگام تفکیک بایستی 2000 متر مربع باشد.

3- در نظر گرفتن امکانات و تجهیزات مانند آب ، برق ، تلفن و غیره باغهای مثمر و باغهای با عملکرد تولیدی بالاتر حق تقدم خواهند داشت.

4- مالکینی که زمین بایری را به باغ مثمر تبدیل نمایند نیز در گرفتن خدمات مختلف روستای حق تقدم خواهند داشت.

5- ضوابط مربوط به ساخت و ساز در باغها طبق قانون مصوب مجلس شورای اسلامی است.

6- در داخل محدوده خدماتی و قانونی روستا احداث هر گونه بنا در زمینهای کشاورزی ممنوع است ، مگر آنکه زمینهای کشاورزی به باغ تبدیل شوند.

7- تفکیک زمین برای احداث ابنیه حتی در صورت خشک شدن کلیه درختان باغ مجاز نبوده و باغ دوباره باید احیاء شود.

8- حداکثر زیر بنای مجاز در هر پلاک باغ 140 متر مربع می باشد.

9- احداث واحد مسکونی در حد 140 متر مربع بلامانع است.

 

-6- تعریف واژه ها و مفاهیم

در این قسمت لغات و عبارتهائیکه در متن مقررات و قوانین مورد استفاده قرار می گیرد و در طرح بکار رفته آورده شده است از نظر زمانی صرفنظر از جمله بندیها ، ضوابط مشمول زمان حال نیز خواهد بود همچنین در مواردی بصورت جمع یا مفرد ذکر می شود ، مورد جمع شامل تمام مقررات و مورد مفرد شامل خود مورد خواهد بود.

– طرح : اتخاذ و اجرای مجموعه ای از تدابیر ، ضوابط و مطالعات اجتماعی ، اقتصادی ، فیزیکی که نهایتا با توجه به حداقل نیازهای ساکنین ارائه شده باشد.

– سازمان مجری طرح : بنیاد مسکن انقلاب اسلامی که بطور قانونی مسئول اجرای طرح باشد.

– محدوده طرح : حد توسعه فیزیکی که توسط کمیته فنی استان تصویب و ابلاغ می گردد.

– قطعه زمین : از نظر قانونی زمینی است که بوسیله سند مالکیت مشخص شده باشد.

– تفکیک : تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه کوچکتر به منظور مالکیت و با استفاده مجزا از هر قطعه

– خانوار : یک یا چند نفر که اقامتگاه معمولی آنها در یک واحد مسکونی بوده و از نظر مالی هم خرج باشند.

– واحد همسایگی : بطور متوسط از مجموع 30 الی 100 خانوار یک واحد همسایگی تشکیل می گردد که حداقل دارای یک معبر و با تاسیسات مشترک خواهند بود.

– محله : از مجموعه چند واحد همسایگی با جمعیت 2 الی 5 هزار نفر محله تشکیل می گردد.

– ناحیه : از مجموعه چند محله یک ناحیه تشکیل می گردد.

– مرکز خدمات محله : فضاها و مراکزی می باشند که در هر محله به خدماتی از قبیل واحدهای آموزشی (در سطح دبستان) پارک محله ، ورزشی محله ، واحدهای تجاری در حد خرده فروشی در حد رفع نیازهای روزانه اختصاص داده می شود.

– مرکز خدمات ناحیه : فضاها و مراکزی می باشند که در هر ناحیه به خدمات مشترکی از قبیل آموزشی (در حد مدارس راهنمایی و دبیرستان) درمانگاه ، پارک و ورزش ناحیه ، کتابخانه ، نمایندگی شهرداری ، دفتر پست ، مرکز آتش نشانی ، مراکز مذهبی ، مراکز گذران اوقات فراغت و مراکز تجاری و کارگاههای در حد رفع نیاز هفتگی اختصاص داده می شود.

– تراکم : متوسط پراکندگی جمعیت در اراضی محدوده طرح را تراکم می نامند.

– تراکم ناخالص : نسبت به جمعیت به مساحت منطقه

– بر ساختمان : عبارت است از خطی است که به عنوان مرز مشترک بین هر پلاک زمین و خیابان یا مرز مشترک بین ساختمان و فضای باز تعیین می شود.

– حداکثر ارتفاع ساختمان : فاصله عمودی مرتفع ترین حد یک ساختمان که می تواند لبه دست انداز بام ، تیزه شیروانی ، خرپشته ، دودکش ، تجهیزات و یا هر گونه علائم تا شیب متوسط گذرگاه یا معبر مجاور قطعه زمین مربوطه ارتفاع ساختمان خوانده می شود.

– ساختمان مسکونی : ساختمانی است که برای سکونت منظور شده است. عنوان ساختمان مسکونی شامل هتل ، مهانسرا ، و آسایشگاه نخواهد بود.

– ساختمان دولتی : عبارتست از ساختمانی که بوسیله سازمانهای دولتی و وابسته به دولت تملک و اداره شود و یا به تملک در آید.

 

– مشاعات ساختمانی : عبارتست از آن قسمت از سطوح بنا در هر قسمت از طبقات مانند راهروها ، پلکان ، آسانسور پارکینگ ، پیلوت سالنهای بازی ، سالن اجتماعات ورزش ، انبارهای عمومی ، موتورخانه عمومی ، استخرها ، سطوح پشت بام فضاهای ساخته شده حیاط شده حیاط ، تاسیسات عمومی زیر بنائی و نظائر آن که در یک بنا مورد استفاده چندین واحد مسکونی قرار می گیرد و در نگهداری و حفاظت آنها شریک می باشند.

– تراکم خالص مسکونی : نسبت تعداد جمعیت ساکن به سطوحی که اختصاص به کاربری مسکونی دارد.

– تراکم ساختمانی : نسبت سطح زیر بنای ساختمانها به مساحت قطعه

– مساحت سرانه : مقدار مساحت زمینی است که برای عملکردهای مختلف طرح در سطح محلات ، نواحی و … برای هر نفر از ساکنین پیش بینی شده باشد.

– سطح زیر بنا در همکف : عبارتست از سطح یک قطعه زمین که براساس ضوابط طرح احداث ساختمان و بنا در آن قسمت مجاز می باشد.

– سطح کل زیر بنا در طبقات یا مساحت مفید : عبارتست از مجموع سطوح ساخته شده در طبقات که در سطح زیر بنایی مجاز یک قطعه زمین احداث می شود.

– تغییرات ساختمانی : عبارتست از تغییر یا تنظیم مجدد در یک ساختمان از قبیل درب ، پنجره ، عرض و جابجائی اجزائی که تغییرات استخوان بندی و تخریب و بازسازی کامل بنا را شامل نشود.

– حیاط (فضای باز) : قسمتی از یک قطعه زمین است که در سطح زمین همیشه بصورت فضای باز باقی خواهد ماند. فضای سبز یا باز که آن ساختمان زیر زمینی احداث شده باشد حیاط محسوب نمی گردد.

– حیاط اصلی : فضای بازی است که برابر نما یا نماهای اصلی ساختمان و یا مشرف به گذرگاههای اصلی مجاور پلاک زمین است.

– حیاط خلوت : عبارتست از فضای بازی که جهت نور گیری و تهویه ، فضاهای خدماتی ساختمان منظور می شود و ممکن است از تمام یا چند جانب بواسطه ساختمان احاطه شده باشد.

– طبقه زیر زمین : عبارتست از طبقه ای که پنجاه درصد یا بیشتر از حجم آن زیر زمین از (برکف گذرگاههای عمومی و زیر کف داخلی) قرار دارد و روی سقف آن بیشتر از 2/1 متر از کف بلند می باشد.

– پارکینگ عمومی : عبارتست از محلی که افرادم محله و روستا در هنگام مراجعه به مراکز محله ، ناحیه و … می توانند اتومبیل خود را در آن متوقف نمایند.

– پارکینگ اختصاصی : محلی است که برای توقف وسائل نقلیه ساکنان ساختمان اصلی بکار می رود و هیچگونه استفاده انتفاعی از آن برای سکونت یا کسب مجاز نیست.

– نمای ساختمان : نمای ساختمان عبارتست از کلیه سطوح خارجی ساختمان که مشرف به فضاهای باز حیاطهای اصلی و خلوت همان ساختمان یا مشرف به فضاهای باز مربوط به گذرگاه و خیابانهای عمومی می باشند.

– نمای اصلی ساختمان : عبارتست از نمای که مشرف به گذرگاههای عمومی با حفاظ باشد.

– کف در گذرگاهها بشرح زیر تعیین می شود :

الف) در مورد ساختمانهائی که فقط از یک جانب مجاور خیابان قرار می گیرد ، کف عبارتست از متوسط ارتفاع کف پیاده رو جانبی بر روی خط بر دیوار خارجی ساختمان.

ب) در مورد ساختمانهائی از چند جهت مجاور خیابان قرار می گیرند کف عبارتست از متوسط ارتفاعات پیاده روهای جانبی روی خطوط بر ، دیوارهای خارجی ساختمان.

صنایع کوچک (سبک) : عبارتست از کلیه فعالیتها و تولیداتی که اکثریت آنها دارای تعداد کارکنان کمتر از ده نفر بوده و به دلیل لزوم دسترسی کارکنان و نسبت حجم کالای ساخته شده به مواد خام ترجیحا به بازارهای فروش نزدیک باشند. بر طبق ضوابط وزارت صنایع ، صنایع غذائی ، صنایع پوشاک ، صنایع چوب ، صنایع کاغذ ، صنایع شیمیایی ، صنایع ساختمانی ، صنایع برق و الکترونی ، صنایع تعمیراتی و صنایع فلزی با دارا بودن شرایط فوق در این طبقه بندی قرار گرفته اند.

صنایع بزرگ (سنگین) : بنا به تعریف صنایع سنگین به دسته ای از فعالیتهای صنعتی و تولیدی اطلاق می گردد که دارای بیش از ده نفر کارگر بوده و حجم و وزن مواد اولیه آنها بیش از حجم و وزن تولیدات آنها باشد (اینگونه صنایع معمولا بدلیل لزوم کنترل آلودگیها می بایست دارای فاصله کافی با مناطق مسکونی باشند).