برنامه‌ریزی کاربری زمین

در واقع، منظور از نظام کاربری زمین‌های شهری، مشخص کردن نوع مصرف زمین در شهر، هدایت ساماندهی فضایی شهر، تعیین ساخت‌ها و چگونگی انطباق آنها با یکدیگر و با سیستم‌های شهری است. یکی از وظایف مهم طرحهای شهری، مشخص کردن نوع کاربری زمین، برای استفاده در زمینه‌های گوناگون مورد نیاز زندگی شهری در محدوده قانونی شهرهاست. از این رو، همه زمینه‌های موجود در محدوده شهر، طبق نقشه کاربری زمین مورد بررسی قرار می‌گیرند و نوع استفاده از آنها مطابق نیازهای اجتماعی، اقتصادی و کالبدی مشخص و تعیین می‌شود.

بطور کلی می‌توان گفت که شکل گیری نظام کاربری زمین در هر جامعه شهری و نحوه تقسیم تقسیم اراضی و استفاده از آن در فعالیت‌ها و خدمات مختلف، بازتاب و برایند عملکرد متقابل مجموعه‌ای از عوامل و نیورهاتی مختلف محیطی، اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، حقوقی و غیره است. از جمله با رشد مناسبات سرمایه‌داری در شهرها، اقتصاد زمین و اضافه ارزش ناشی از آن (رانت)، به دلیل محدودیت عرضه زمین و تقاضای روزافزون آن، به یکی از عرصه‌های مهم ثروت اندوزی و تشدید نابرابریهای اجتماعی در شهرها تبدیل شده که به نوبه خود به مشکلات برنامه‌ریزی و طراحی شهری افزوده است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که نقش برنامه‌ریزی شهری و سرنوشت نهایی طرح‌های شهری، تا حدود زیادی به میزان امکان مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین شهری وابسته است. از این دیدگاه، یکی از مهم‌ترین اهرم‌های مؤثر برای تکامل برنامهریزی شهری و غنای طرحهای شهری، ایجاد پیش شرط‌های لازم برای «برنامه‌ریزی کاربری زمین» است.

بطوریکه تجارب جهانی نشان می‌هد، موفقیت در عرصه برنامه‌ریزی کاربری زمین به همکاری و هماهنگی دو دسته عوامل بستگی دارد که عبارتند از:

1) وجود قوانین و سیاستهای کلان مناسب در نحوه استفاده از زمین

2) استفاده از روشهای کارآمد در تهیه و اجرای طرح‌های شهری و برنامه کاربری زمین

معمولاً در طرح‌های شهری اعم از طرح جامع و غیره، نوع کاربری زمین مشخص می‌شود. کاربری زمین شهری در محدوده شهر صورت می‌گیرد. در واقع کلیه بهره‌برداریها و توسعه شهری در داخل محدوده شهر در قالب جحداول ونقشه کاربری اراضی انجام می‌شود.

هر نوع برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری به مثابه الگوی آتی بهره‌برداری از زمین در یک شهر است. در برنامه‌ریزی کاربری زمین، بهره‌برداری مسکونی، آموزشی، خدماتی، صنعتی و غیره تعیین می‌شود.

ـ مفهوم زمین

زمین در برنامه‌ریزی شهری دو مفهوم متضاد دارد:

1ـ زمین به عنوان یک منبع طبیعی (نظیر آب و هوا) که بهره‌مندی از آن برای سکونت و زندگی و حفاظت آن برای نسل‌های آینده اهمیت حیاتی دارد.

2ـ زمین به عنوان نوعی دارایی که در چارچوب مالکیت خصوصی، کالا قلمداد می‌شود و برای کسب منفعت و درآمد شخصی قابل تملک و خرید و فروش است.

ایجاد توازن میان این دو مفهوم که همیشه موضوع اقتصاد سیاسی بوده اما اخیراً موضوع «توسعه پایدار» به شمار می‌رود، کاری ساده نیست. نوع استفاده از زمین شهری با توجه به منافع عمومی و مالکیت خصوصی، محدودیتهای و مغایرتهای اساسی دارد.

گاهی نوعی از کاربری زمین از نظر اثرات محیطی یا اجتماعی مضر تشخیص داده می‌شود، در حالی که همان کاربری از نظر مزایای اقتصادی برای برخی شهروندان مفید به شمار می‌رود. برای نمونه اراضی کشاورزی پیرامون شهرها، از نظر زیست‌محیطی و حفاظت طبیعی، برای شهر اهمیتی حیاتی دارند، در حالی که تبدیل همین زمین به مجتمع مسکونی یا صنعتی برای مالکان آن و حتی برای برخی شهروندان منفعتهایی اقتصادی دارد.

آگاهی از این تضاد منافع (تضاد منافع خصوصی در مقابل مقتظیات عمومی و همچنین تضاد منافع اقتصادی در مقابل منابع طبیعی) ضرورت و اهمیت برنامه‌ریزی کاربری زمین را مشخص می‌سازد. بنابراین برنامه‌ریزی مؤثر کاربری زمین به ندرت یک تحقیق یا طراحی محض و یا یک عمل سیاسی محسوب می‌شود. بلکه بیشتر، ترکیبی از این سه با همدیگر است.

ـ محتوای طرح کاربری زمین

طرح کاربری زمین، بیانگر الگوی آتی استفاده از زمین در هر شهر است و انواع گونه‌گون کاربریهای شهری (مانند مسکونی، تجاری، صنعتی) و استفاده‌های عمومی (مانند بهداشتی، آموزشی، اداری و تفریحی را تعیین می‌کند. علاوه بر تعیین نوع استفاده از زمین، تعیین شدت و کثرت کاربری یا «تراکم» استفاده‌های متفاوت نیز اهمیت دارد.

معمولاً هر طرح کاربری زمین در یک گزارش، از یک نقشه اصلی و چندین نقشه توضیحی تشکیل شده است. گزارش شرح سیاستها، معیارها، استانداردها و محاسبات است و نقشه‌ها کاربرد فضایی (مکانی) این سیاستها و تدابیر را مشخص می سازند.

طرح کاربری زمین هر چند بخشی از یک طرح جامع است، در واقع هسته اصلی طرح محسوب می‌شود. براساس طرح کاربری زمین، بخشهای دیگر هر طرح جامع، یعنی طرح شبکه ارتباطی و حمل و نقل، طرح تأسیسات و تجهیزات زیربنایی، طرح تسهیلات و خدمات عمومی شهر و طرح توسعه و حفاظت از محیط زیست شکل می‌گیرند. این طرح برای هر شهر، همچون پلان پایه (همکف) برای ساختمان است. در طرح کاربری زمین، کجایی و مکان نوع فعالیتها و عملکردهای شهری مشخص می‌شود، به همین سبب طرح یاد شده، چارچوبی می‌سازد که در آن، مکان، زمان و ظرفیت عملکردهای گوناگون شهری مشخص می‌شود.

محتوای طرحهای کاربری زمین، در اندازه و نوع شهرها و مجتمعهای زیستی متفاوت است. مثلاً طرح کاربری زمین برای یک روستا با یک شهر صنعتی و همچنین طرح کاربری زمین برای یک مجتمع مسکونی حومه‌ای با یک کلانشهر تفاوت بسیار دارد.

ـ اهداف کاربری زمین

اهداف کاربری زمین را به شرح زیر می‌توان ارائه داد:

1) اهداف محیطی

اهداف محیطی را در راستای جلوگیری از تخریب زمین، برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و طبیعت، حفظ منابع پایدار و تجدید ناپذیر، حفظ مواریث تاریخی وفرهنگی، توسعه فضاهای سبزودرختی، مکان‌یابی بهینه خدمات‌می‌توان مطرح نمود.

2) اهداف اجتماعی

اهداف اجتماعی کاربری زمین در راستای افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، کاهش نابرابری در بهره‌برداری زمین، بهسازی بافت‌های قدیمی و تاریخی، تقویت هویت محله‌ای، ارتقاء کیفیت کاربریهای مسکونی و اوقات فراغت، زیباسازی محیط محلی و ناحیه شهری مطرح می‌گردد.

3) اهداف اقتصادی

اهداف اقتصادی کاربری زمین را در راستای جلوگیری از سوداگری زمین، بهره‌برداری بهینه اقتصادی از زمین، تعدیل حقوق مالکیت‌ها، بهره‌گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی می‌توان برشمرد.

4) اهداف کالبدی

اهداف کالبدی زمین عبارت است از راستای جلوگیری از تداخل کاربریهای ناسازگار، حفظ تناسب میان توسعه عمودی و افقی، تشویق به تنوع کاربریها، تدوین معیار و ضوابط و استانداردهای کاربری.

ـ فرایند برنامه‌ریزی کاربری زمین

فرایند برنامه‌ریزی کاربری زمین، شبیه فرایند برنامه‌ریزی شهری است. زیرا هم از لحاظ نظری و هم از جنبه عملی، هسته مرکزی برنامه‌ریزی محسوب می شود و در چارچوب آن انجام می‌پذیرد.

فرایند برنامه‌ریزی کاربری زمین از لحاظ عملی شامل 6 مرحله است:

مرحله اول: شناخت وضع موجود؛ به ویژه شناخت اهداف و سیاست‌هایی که کاربریهای متفاوت مسکونی، تجاری، صنعتی و … مانند آنها در منظر گرفته شده‌اند.

مرحله دوم: پیش بینی وضع آیند؛ مبنی بر آنکه چه مقدار از توسعه شهر در داخل مرزهای محدوده موجود شهر متمرکز می‌گردد و چه مقدار در خارج از محدوده موجود و همچنین چه تغییراتی در الگوی توسعه باید انجام گیرد و یا الزاماً درآینده رخ می‌دهد.

مرحله سوم: بررسی مناطق و نواحی توسعه نیافته پیرامون شهر و همچنین مشخص کردن عوامل مؤثر در انتخاب زمین برای توسعه آینده شهر؛ براساس استانداردهای پیشنهادی قابل قبول

مرحله چهارم: تحلیل و جمع‌بندی نتایج بررسیهای فوق و ارائه طرح کاربری زمین شهری؛ برای دست یافتن به وضع مطلوب و هماهنگ با وضع موجود و امکانات اقتصادی ـ اجتماعی جامعه شهری.

مرحله پنجم: تدوین طرح کاربری زمین مشتمل بر تهیه جدول آتی کاربری زمین شهری و همچنین تهیه نقشه کاربری اراضی شهری در دوره آتی طرح. افق اجرایی طرح‌های جامع و هادی 10 ساله است. البته گاهی برنامه کاربری اراضی شهری برای افق بیست ساله هم تدوین می شود. معمولاً طرح‌های کاربری زمین شهری به صورت 5 سال به 5 سال تهیه و تدوین می‌گردد.

مرحله ششم: تنظیم و تدوین ابزارهای اجرایی طرح؛ مهمترین آن ابزار اجرایی، استانداردهای ذکر شده در ذیل هستند:

ـ استانداردهایی برای ایجاد تسهیلات عمومی در سطوح گونه‌گون شهری.

ـ استانداردهایی برای راهنمایی عمومی به قصد سرمایه‌گذاری در زمینه خانه سازی، صنعت، تجارت و خدمات.

ـ استانداردهایی بعنوان راهنمای تفکیک اراضی، منطقه بندی زمین شهری و اراضی پیرامون، برای احداق پارکها، مراکز تفریحی، ورزشی و فرهنگی.

این استانداردها به همراه ضوابط و مقررات دیگر، ضوابط مکانیابی کاربریها، تفکیک زمین، تراکم ساختمانی و فعالیتی را تعیین می‌کنند.

چنین طرحی راهنما و مرجع همه دست اندرکاران توسعه و عمران شهری، سرمایه‌گذاران و شهروندانی است که برای آگاهی از دستورالعملها (استانداردها) بدان رجوع می‌کنند.

طرح کاربری زمین مابین طرح جامع و طرح زونیگ قرار گرفته و بیشتر دارای جنبه فنی است. امروزه بسیاری از شهرسازان معتقدند که این سه باید در چارچوب یک طرح یگانه قرار گیرند.

فرایند تهیه طرح کاربری زمین