خلاصه کتاب برنامه ریزی شهرهای جدید

خلاصه کتاب برنامه ریزی شهرهای جدید

فصل اول : پیدایش و سیر تحول شهرهای جدید

شهر جدید با حومه اختلاف اساسی دارد. حومه یک ناحیه مجزای مسکونی است که ساکنان آن برای کار به شهر دورتر رفت و آمد می کنند؛ اما شهر جدید باید همه عملکردهای شهری را به اندازه معین داشته باشد.

مکتب اصلاح گرائی با تاکید بر جنبه های حق شناختی ، معتقد به یافتن راه حلهائی برای رفع مشکلات شهری در چهار چوب جوامع صنعتی است. در این مکتب عقیده بر آن است که بهسازی و ساماندهی محیط شهری باید از درون همین جوامع صورت پذیرد؛ بنابراین بر اصلاح تنگناها و عوارض نظام اجتماعی موجود، بدون نفی کلیت آن تاکید می کند. اصلاح گرایان، زمین را ثروت و حومه می دانند که باید برای زراعت و اشتغالات زراعی از آن استفاده شود. ویلیام موریس و جان راسکین از بزرگان این مکتب هستند.

مکتب شیکاگو، بین سالهای 1883 و 1893 رشد کرد. پیروان آن بی نظمی جامعه صنعتی در اروپا را ناشی از کم بودن در شهر می دانند، بدین ترتیب الگوی روستا- شهر را برای حل مشکلات شهری ارائه می دهند و توجه به طبیعت را نیز در سطح وسیعی مطرح می کنند. در این مکتب توجه به اکولوژی یا محیط طبیعی اهمیت ویژه ای دارد، به طوری که محیط انسانی در دل آن مطرح می شود.

این مکتب از دارونیسم اجتماعی، در زمینه رقابت میان شرکتها: بنگاههای تجاری و خانواده ها برای دستیابی به نقاط مطلوب شهر بهره می برد و علم اقتصاد را فقط اصل مسلم انسان برای بهره گیری بیشتر و با کوشش کمتر می داند و برای تحقق این هدف معتقد به عدم دخالت دولت در امور اقتصادی، نفع فردی و اجتماعی و اهمیت صنعت است و نیز صنعت را منشأ ثروت می داند.

مکتب مدرنیسم: این مکتب به شهر حول محور مدرنیسم و قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد. انسان در این مکتب عنصری بی.لوژیک و دارای عملکردهای «سکونت، کار، رفت و آمد و اوقات فراغت» در یک ناحیه خاص است. در مکتب مدرنیسم، موقعیت، مکان ، فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد. مدرنیسها معتقدند باید از شهرهای قدیمی تمرکز زدائی شود. بنابراین تراکم در نواحی خاص را پیشنهادمیکنند. انان الگوهای «شهر-پارک» «شهر- شیتی»طشهر عمودی»«عملکردگرائی« و «تولید انبوه» را در شهر ابراز می دادند. این گروه معتقدند زمین باید ا هر کاربری آزاد شود و شهر در فضای سبز به شکل عمودی یجاد شود. در این مکتب به روابط اجتماعی در مقوله اوقات فراغت نگریسته می شود.

مکتب فرامدرنیسم : برنامه ریزان شهری نخستین کسانی بودند که مکتب مدنیسم را مورد انتقاد قرار دادند. آنان رویاروئی با چهارچوب نظری مدرنیسم (مسکن، کار، رفت و آمد و اوقات فراغت)، مطالعات شهری را مطرح و شهرها را در قالب مفاهیمی چون خوشه های شهری، جابه جائی جمعیت و مسکن بررسی کردند.

به دنبال این انتقادها، وان آیک نیز با طرح مباحث مردم شناسی و طراحی شهری و معماری از این مکتب به دلیل یکنواختی و بی هویتی کالبدی آن انتقاد کرد. در طرحهای دیگر این گروه، بر توپوگرافی و احیای بافتهای موجود شهرها تاکید خاص شده است، بدین ترتیب مکتب فرامدرنیسم پا به عرصه وجود گذاشت.

جنکس، مدنیسم را به دلیل تک ظرفیتی و تهی بودن از سطوح معنائی یا مفاهیم ماورای طبیعی سرزنش می کرد. وی به جای مدرنیسم، ترکیبی از عناصر جدید و سنتی را با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و سازهای شهر پیشنهاد می کند.

مکتب فرهنگ گرائی : این مکتب معتقد است کل یعنی مجموعه شهر بر جز، یعنی افراد غلبه دارد و مفهوم فرهنگی شهر بر مفهوم مادی آن مقدم است. در این مکتب تفکر ناحیه بندی در شهر وجود ندارد. شهر فقط از طریق سازمانهای اجتماعی- فرهنگی زنده است. برگشت به گذشته و توجه به زیباشناسی از مشخصات آن است. کامیلوسیت، هاورد، بارکر و آنوین از صاحبنظران این مکتب هستند.

از این مکتب به علت ارزشگذاری بیش از حد به گذشته و اینکه زمان را قابل بازگشت و بازسازی می داند، انتقاد شده است.

مکتب طبیعت گرائی:مکتب طبیعت گرائی را گروهی همانند گدس، لوییزمامفورد و فرانک اویدرایت که برنامه ریزان شهری نامیده می شوند بنیان گذاتند. چهارچوب نظری این مکتب را آزادی انسان و رهائی از محیط مصنوع، استقرار در طبیعت، کمار بر روی زمین به عنوان اوقات فراغت و توجه به خانه، حفظ طبیعت، به کار گیری تکنولوژی و وجود نداشتن عملکردگرائی در شهر تشکیل می دهد. گدس معتقد است هر شهر رشد طبیعی دارد و نیز از محیط طبیعی که در آن به وجود امده جدائی ناپذیر است. مامفورد شاگرد گدس، رشد شهرها را براساس جامعه شناسی زائیده از زیست شناسی می داند. رایت الگوی شهر جدید گسترده و شهر ناپیدا را مطرح می کند.

مکتب فلسفه گرائی : مکتب فلسفه گرائی، زیباشناسی و آزادی انسان را مطرح می کند. و به تاثیرات صنعت و صنعتی شدن می پردازد و معتقد است زندگی اجتماعی فدای صنعت شده و صنعت پریشانی مردم شهرها را نیز موجب شده است. فلسفه گرایان زندگی فن آوری را جز آزار برای انسانها نمی دانند و به صنعت حمله می کنند. بنابراین انان به فرهنگ صنعتی جهان غرب و تاثیرهای ناشی از آن در شهر حمله می کنند. از بزرگان این مکتب می توان از ویکتورهوگو، جورج زیمل، اسوالد اشپنگلر و مارتین هایدگر نام برد.

مکتب فن گرائی‌ : فن گرایان، شهرهای آسما غزاش را مطرح می کنند باچون معتقدند زمین باید برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید از فن آوری کرد. کشاورزی پیشرفته، حمل و نقل مکانیزه و شهرهای زیر دریائی از ایده های انان است.

از این مکتب به علت سبب اختیار از انسان و نیز بی توجهی و نیز بی توجهی به شرایط اجتماعی و فرهنگی او انتقاد شده است.

مکتب امایش انسانی : گروهی در رویائی با دیدگاه فن گرایان، نظریه امایش انسانی یا شهر انسان را مطرح و به معماران، که شهر را در تیول خود دارند حمله می کنند. این گروه معتقدند که به شهرو ساخت باید به صورت بین رشته ای نگریسته شود، بدین ترتیب برنامه ریزی شهری را مطرح می کنند که در ساخت شهر، باید جغرافیدان، جامعه شناس، تاریخ شناس، روان شناس، اقتصاد دان و معمار با هم شرکت داشته باشند و شهر را فقط معماران نسازند. این گروه به نقش مطلق انسان در طبیعت اهمیت می دهند و معنقدند در تفکر معماران، انسان در نظر گرفته نمی شود. این گروه مدرنیسم را زیر سوال می برند و شهر را مان فرهنگی می دانند و معتقد به ناحیه شهری هستد. این گروه مساله سرانه ها و معیارهای مناسب زندگی را مطرح می کنند. مهمترین نظریه پردازان این مکتب، گدس، مامفورد و کوین لینچ هستند.

نظریه توسعه پایدار : واژه توسعه پایدار را اولین بار به طور رسمی برانت لند در سال 1987 (1366) در گزارش «آینده مشترک ما» مطرح کرد. این واژه در مفهوم گسترده آن به معنی «اداره و بهره برداری صحیح و کار از منابع پایه، طبیعی، مالی و نیروی انسانی برای دستیابی به الگوی مصرف مطلوب است ه با به کارگیری امکانات فنی و ساختار و تشکیلات مناسب برای رفع نیاز نسل امروز و آینده به طور مستمر و رضایت بخش امکانپذیر می شود.

نظریه توسعه پایدار شهری : در این نظریه مضوع نگهداری برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و واردکردن کمترین ضایعات به منابع تجدیدناپذیر مطرح است.

نظریه توسعه پایدار شهری موضوعهای جلوگیری از آلودگیهای محیط شهری و ناحیه ای، کاهش ظرفیتهای تولید محیط محلی، ناحیه ای و ملی، حمایت از بازیافتها، عدم حمایت از توسعه های زیات آور و از بین بردن شکاف میان فقیر و غنی را مطرح می کند. همچنین راه رسیدن به این اهداف را با برنامه ریزیهای شهری، روستائی، ناحیه ای و ملی که برابر با قانون، کنترل نابرابریها و کنترل بیشتر شهر و روستاست می داند. این نظریه به مثابه دیدگاهی راهبردی، به نقش دولت در این برنامه ریزیها اهمیت بسیاری می دهد و معتقد است دولتها باید از محیط زیست شهری حمایت همه جانبه ای کنند. این نظریه، پایداری شکل شهر، الگوی پایدار سکونتگاهها، الگوی مؤثر حمل و نقل در زمینه مصرف سوخت و نیز شهر را در سلسله مراتب ناحیه شهری بررسی می کند، زیرا ایجاد شهر را فقط برای لذت شهرنشینان می داند.

نظریه باغشهر : او برای ساخت شهر زمینی به مساحت 6 هزار ایکر (هر ایکر معادل 4047 مترمربع است) در نظر می گیرد که در هر هزار ایکر آن تاسیسات شهری احداث می شود و بقیه زمین برای مصارف شهری به زیر کشت می رود که آن را کمربند سبز می نامد. او شکل کلی شهر را دایره فرض می کند به شش محله، شش بلوار و به عرض 120 فوت تقسیم می شود. بلوارها از مرکز شهر منشعب می شوند. در مرکز شهر باغی است به مساحت پنج تا شش ایکر که گرداگرد آن بناهای عمومی می مانند شهرداری، بیمارستان و غیره قرار دارد. برگرد میدان اصلی شهر که به چمن آراسته است، پارکی به مساحت 145 ایکر و برگرد این پارک قصر بلورین قرار دارد. این قصر برای خرید، پناهگاه، تفریح و نمایشگاه است. هاورد حد متوسط جمعیت این شهر و روستاهای اطراف آن را 32 هزار نفر بیان می کند که 30 هزار نفر در خود شهر و 2 هزار نفر در نواحی روستائی اطراف شهر ساکن می شوند. از آن جا که هاورد یک سیستم ناحیه ای باغشهر را پیشنهاد می کند، طرح وی شامل یک مادر شهر با جمعیتی معادل 58 هزار نفر و تعدادی باغشهر در اطراف آن است، که به وسیله وسایل نقلیه سریع السیر با یکدیگر مرتبط می شوند. این باغشهرهای اقماری با کمربند مزارع و پارک جنگلی از یکدیگر و از شهر مرکزی جدا می شوند. این شهرهای اجتماعی چند مرکزی که مفهوم ناحیه چند مرکزی جدید را داشتند، می بایست نقش تمرکز زدائی از شهرهای بزرگ را به عهده بگیرند تا رشد کالبدی، اجتماعی و اقتصادی از شهرهای برگ به باغشهرها انتقال یابد. این شهرها بعداً شهر ناحیه نامیده می شوند.

ص 25 نظریه شهرکهای اقماری : نظریه شهرکهای اقماری یک مرحله حد واسط میان باغشهر و شهرهای جدید است. این ایده بر راهبرد گسترش سطوح ناحیه شهری تاکید می کند، که در حقیقت دیدگاه دیگری از برنامه ریزی ناحیه ای است. این نظریه به طور قابل توجهی به دیگاه گرائی گدس در پیش از جنگ جهانی اول دقیقاً به سیاست شهرسازی منطقه ای ابر کدامی و دیگران در دهه 1920 مربوط می شود. اما این شهرکهای اقماری، اقتصادی و خودکفا نبودند و به مثابه عناصر کالبدی منفصل ظاهر شدند و خیلی کم پیشرفت کردند.

ص 26 نظریه واحدهای همسایگی : کلارنس بری معتقد بود خدمات عمده و اساسی باید در نزدیکی خانه مسکونی مستقر شود و مسیرهای دسترسی به خدمات نباید خیابانهای اصلی در قطع کند وی برای هر واحد حداقل یک دبستان، چند مغازه و چند قطعه زمین بای پارک و ورزش و برای محلات مسکونی پردرآمد علاوه بر خدمات بالا، یک کلیسا،سالن اجتماعها، کتبخانه، باشگاه و استخر شنا در نظر گرفته بود. او معیار 10 هزار نفر جمعیت را برای یک واحد همسایگی پرتراکم بیان می کند. لازم است گفته می شود که اتومبیل عامل قدرت بخشیدن به نظریه واحدهای همسایگی و نیز محرک تفکیک شهرها به تعدادی از واحدهای ساختاری بود که یک نظام سلسله مراتبی شهری را به وجود می آورند.

ص 28 نظریه شهر خطی : اسپنیارد آرتور سوریاماتا در سال 1882 نظریه شهر خطی را که می بایست در اطراف مادرید احداث شود بیان کرد. وی معتقد بود ستون فقرات شهر را یک خیابان به عرض حداقل چهل متر تشکیل دهد تا در مرکز آن مسیرهای رفت و برگشت راه آهن احداث شود و در این بافت، بلوکهای ساختمان چهارگوش، نباید بیش از یک پنجم زمین را اشغال کند. شهرهای خطی ضمن توسعه طولی خود، سبب اتصال شهرهای نقطه ای، رئوس خطی اضلاع مثلث شبکه را تشکیل خواهند داد، بدین ترتیب کلیه مناطق روستایی با شبکه ای از مثلثها پوشیده می شوند که مناطق داخل مثلثها برای فعالیتهای کشاورزی و صنعتی در نظر گرفته خواهند شد. در این طرح تقسیم عادلانه زمین وجود دارد.

طرح سود یا فقط در زمین به وسعت 5 کیلومتر اجرا و بعداً با رشد مادرید مدفون شد.

ص 28 نظریه گارنیه : نظریه گارنیه یک سال پس از انتشار نظریه هاورد در زمینه طراحی یک شهر نمونه بیان شد. شهر جدید صنعتی وی، جمعیت بهینه ای معادل 35 هزار نفر داشت. این تعداد مشابه تعداد جمعیت باغشهر هاورد است. هاورد در باغشهر خود فقط تعدادی از صنایع کوچک و متوسط را در باریکه ای از پیرامون محلات مسکونی جا داده بود، اما گارنیه مجموعه صنعتی عظیمی را پیشنهاد می کرد. مرکز شهر جدید صنعتی به بناهای عمومی مانند ادارات آموزشی، اداری، خدماتی و تفریحی اختصاص داشت و محلات مسکونی در اطراف آن قرار داشتند و بیش تر خانه های آن دو طبقه، جدا از یکدیگر و محصور در باغچه های بدون پرچین بودند. در نظریه گارنیه کل شهر مانند پارک بزرگی است که در هیچ جا، دیوار یا نرده ای آن را محدود نمی کند و شهر براساس عملکردهای خاص، مکان یابی می شود. وی صنایع مضر را در پیرامون و در فاصله ای دور از محدوده شهر قرار می دهد. الگوی ساختمانهای مسکونی در این طرح نظیر مجتمع های مسکونی مجهز به خدمات عمومی است. شهر جدید گارنیه دادگاه، مراجع قانونی، پلیس، زندان و کلیسا ندارد. در این طرح کلیه زمینها در اختیار شهرداری است و نیز تامین آب، نان، گوشت، شیر و دارو به عهده تشکیلات شهرداری است. در طرح وی طبقات اجتماعی مطرح نیستند، بلکه اساس کار، انسان است.

ص 30 نظریه لوکوربوزیه : لوکوربوزیه به دیدگاه مدرنیسم گرایش داشت و جمله معروف «خانه ماشینی است برای زندگی در آن» را بیان کرد. وی همانند هاورد کلمه باغشهر را به کار برد، اما طرحهای او با باغشهر هاورد متفاوت بود، زیرا مفهوم او از باغشهر، شهری با ساختمانهای بلند و درختمهائی که به شکل بلوکهای بزرگ فضاهای خالی را می پوشاند بود. لوکوربوزیه، نظریه شهر معاصر، طرح همجواری و شهر درخشان را نیز ارائه داد. شهر معاصر وی مجموعه ای از 24 برج و هر برج دارای 60 طبقه است. تراکم آن معادل 30 هزار نفر در هکتار که در مقایسه با محلات قدیمی بسیار بالاست. فضای میان ساختمانها و باغهای عمومی را خیابانهای پهن پر کرده اند. در طرح همجواری او که برای بازسازی شهر پاریس طراحی شده، در مجموع هجده برج در نظر گرفته شده بود. شهر درخشان وی عملکردهای اداری، خدماتی، مسکونی، صنعتی، ساختمانهای اداری 220 متری و خانه های نقشه دندانه ای پنجاه متر ارتفاع دارد. وی شاندیگار پایتخت جدید ایالت پنجاب هند را طراحی کرد. در طرحها او نظریه های لوکوربوزیه به انسان توجهی نمی شود. زیرا وی در طراحی و ساخت شهرهای جدید ارتفاعی ، هرگز از مردم نمی پرسید که آنان چگونه می خواهند زندگی کنند.

ص 31 نظریه فرانک لویدرایت : فرانک لویدرایت نظریه «شهر پهندشتی یا شهر فردا» را برای تمرکز زدائی از شهرهای بزرگ ارائه کرد. این نظریه امکان زندگی پراکنده را در خانه های ویلائی تک خانواری مطرح می کند. در این طرح محل کار در شعاع ده تا بیست مایلی از محل زیست (ده تا چهل دقیقه) قرار می گیرد و ساکنان با استفاده از وسایل نقلیه سریع السیر (هواپیما، هلیکوپتر و غیره) جا به جا می شوند. نظریه رایت مانند بسیاری ا آمانگرایان، عناصر شاعرانه روستا گرایانه دارد.

ص 35 شهر جدید به اجتماعهای از پیش برنامه ریزی شده، جامعه ای خود اتکا، با جمعیت و مساحت مشخص، فاصله ای معین از مادر شهر، اهداف معین و برخوردار از تمام امکانات و تسهیلات لازم برای یک محیط مستقل گفته می شود. الگوی اولیه شهرهای جدید امروزی، بیشتر بر پایه نظریه باغشهر استوار است.

فصل دوم

گونه شناسی و طبقه بندی شهرهای جدید

ص 39 شهرهای جدید در چندین الگو طبقه بندی می شوند که مهم ترین انها عبارتند از

1) شهرهای جدید مستقل

2) شهرهای جدید اقماری

3) شهرهای جدید پیوسته

ص 39 شهرهای جدید مستقل: شهرهای جدید مستقل، اجتماعهای برنامه ریزی شده ای هستند که با اهداف بهره برداری از منابع طبیعی، انتقال مزایای صنعتی و تغییر ساخت سیاسی و خدماتی نواحی و کل کشور ایجاد می شوند، زیرا هدف از ایجاد شهرهای جدید مستقل در اصل ناشی از «سیاست تمرکز زدائی » ملی و ناحیه ای و تعادل بخشی به نواحی مختلف کشور است. چگونگی مکان یابی یک شهر جدید مستقل بیشتر گزینشی است و این انتخاب به عملکردهای مشخص اقتصادی آن منطقه که ناشی از نوع مواد اولیه آن است بستگی دارد. در واقع شهرهای جدید مستقل، طیف گسترده و متنوعی از شهرهای جدید را در بر می گیرند که با توجه به تنوع کارکرد و تاثیری که در ارتباط با فضاهای ناحیه ای می گذارند، باید طوری مکان یابی شوند که اولاً با ناحیه ای که در آن هستند پیوند منطقی داشته باشند، ثانیاً فاصله انها از شهرهای بزرگ باید به اندازه ای باشد که سفر روزانه از این شهرها را به شهرهای مجاور تشویق نکند. شهر جدید مستقل باید اقتصادی قوی داشته باشد تا بتواند علاوه بر تامین شغل ساکنان خود، امکان کار را برای افراد دیگر نیز فراهم کند، به علاوه این شهر باید هویت خاصی برای ساکنان خود و دیگران داشته باشد تا بتواند به مثابه یک ناحیه ایفای نقش نماید.

ص 41 شهرهای جدید اقماری : شهرهای جدید اقماری، اجتماعهای برنامه ریزی شده ای در درون حوزه کلانشهرها هستند که با شهر مرکزی پیوندهای عملکردی مستحکمی را حفظ می کنند. به همین سبب وجود ارتباطات مناسب امری حیاتی است و زمان جابجایی نباید از 30 تا 45 دقیقه تجاوز کند. وسعت این شهرها بی ن 400 تا 6 هزار هکتار و بیش تر است. شهرهای جدید اقماری از نظر شکل، تراکم و شیوه زندگی اصولاً تداوم الگوی سکونتی حومه نشینی به شمار می روند. تراکم خالص این سکونتگاه ها بین 12 تا 37 نفر در هکتار است. در این شهرها نیاز به ایجاد توازن در تامین مشاغل نیست. زیرا این شهرها از بازار کار کلانشهر بهره مند می شوند و نیز از نظر خدمات عمده به مغازه ها، تخصصهای ویژه و تسهیلات فرهنگی و تفریحی همواره به شهر مرکزی وابسته باقی می مانند. اصول حاکم بر شهرهای جدید اقماری تراکم زدائی است. بنابراین اصل، هر نقطه شهر اندازه بهینه ای دارد که برای حفظ ان، اشتغال اضافی شهر بزرگ به جوامع جدید منتقل می شود تا تمرکز شهر بزرگ کاهش یا بدور شد آن مهار گردد. عموماً شهرهای جدید اقماری که برای جذب اضافی طراحی می شوند شهرهای خوابگاهی می نامند ولی در این شهرها غالباً نه فقط مسکن، بلکه تا حدودی شغل ساکنان خود را نیز تامین می کند. گرچه شهرهای جدید اقماری از نظر سیاسی مستقل هستند، نتوانسته اند، چهارچوب جامعی برای زندگی به وجود آورند. مشخصات شهرهای جدید اقماری با شهرکهای حومه ای که فقط سکونتگاه یا خوابگاه هستند تفاوت دارد. در شهرهای جدید اقماری امکانات گسترده ای برای جذب نیروی کار حتی از شهر بزرگ وجود دارد. و با وجود وابستگی به مادر شهر، تا حدودی مستقل هستند، اما شهرکهای حومه ای بیش تر تامین کننده نیروی کار برای شهرهای بزرگ هستند.

ص 43 شهرهای جدید پیوسته : این اصطلاح را هاروی پارلوف برای توصیف شهرهائی که در محدوده شهرهای موجود احداث می شوند به کار برد. در واقع این الگو در جوار مادر شهر و مجتمع های بزرگ برای رفع مشکل انباشتگی های مسکونی انها، ایجاد می شود. بنابراین هدف از ایجاد آن ها، ساماندهی فضائی و تراکم زدائی از مادر شهر است.

این الگو به دلیل قرار گرفتن در محدوده ی شهرهای بزرگ تراکم شدید جمعیتی دارد و خیلی سریع توسعه می یابد (حدود 140 نفر یا بیش تر در هکتار) در توسعه این شهرها مسائل اجتماعی و محیط پیرامون آن ها نیز نقش مهمی دارد نقش این شهرها سرریز پذیری شهر بزرگ مجاور است.

ص 47 شهرهای جدید صنعتی : معمولاً بدنبال دوره گذر از جامعه پیش صنعتی به صنعتی ایجاد می شوند. این شهرها معمولاً در نزدیکی منابع مواد خام احداث می شوند فاصله ی مطلوب بین ناحیه ی صنعتی و محل شهر جدید صنعتی حدود 10 تا 15 کیلومتر است و بین ناحیه مسونی و ناحیه صنعتی کمربند سبز ایجاد می شود.

برنامه ریزی شهرهای جدید

ص 101 مهم ترین مشکلات شهرنشینی کشورهای جهان سوم عبارتنداز :

1) رشد بالای جمعیت

2) رشد بالای شهرنشینی

3) هجوم جمعیت به شهر اول و مادر شهرهای ناحیه ای

4) عدم تعادل و توازن میان رشد جمعیت با رشد اشتغال

5) وجود بیکاری بالا و حاشیه نشینی

6) کمبود مسکن وسایر خدمات رفاهی و زیر ساخت های اصلی

7) تمرکز شدید جمعیت و اسکان در شهرهای بزرگ

ص 102 پس از مطالعات مکان یابی، مکان شهر جدید، در محدوده های ناحیه شهری مشخص می شود پس از مرحله ی مطالعه ی ناحیه ی شهری، مطالعات راهبردی شهر جدید شروع و پس از این مطالعات طرح توسعه و عمران آن و آماده سازی زمین و طرح تفصیلی که جزئیات اجرائی را توصیف می کند انجام می شود.

ص 102 مراحل تهیه طرح جامع شهرهای جدید :

مراحله اول : تهیه طرح پایه ی آمایش سرزمین که پایه ی اقدامات آمایش سرزمین است.

مرحله دوم : تهیه ی طرحهای آمایش نواحی که از بررسی نقش ناحیه در مقیاس آن بدست می آید و جزئیات در سطح را مطرح می کند این طرح تصویری از توسعه یافتگی ناحیه در بلند مدت است.

مرحله سوم : تهیه برنامه های توسعه ی نواحی بر پایه ی طرح های آمایش که شامل آن دسته از فعالیت های است که در یک دوره ی معین برنامه براساس ناحیه از سرمایه گذارهای محلی می تواند اجرا شود مجموع برنامه های ناحیه، پس از هماهنگی های لازم می تواند به عنوان برنامه توسعه اجتماعی – اقتصادی کشور مطرح گردد.

ص 106 استخوان بندی شهری، یعنی مجموعه شهرهای یک حوزه جغرافیائی که داد و ستد خدماتی با یکدیگر یا با روستاهای پیراومون خود و گاهی با شهرهای بیرون از حوزه خود دارند.

ص 108 منظور از مطالعه و برنامه ریزی محدوده ی راهبردی شهر جدید تعیین میزان جمعیت آن در دوره های مختلف (دراز مدت، میان مدت و کوتاه مدت) با توجه به ساختار اقتصاد محلی، محدوده کلی توسعه آن، اهداف کمی و ارائه سیمای کلی کالبدی آن است که در نهایت برای دوره ی دراز مدت اجرا می شود.

ص 110 طرح تفصیلی : طرح تفصیلی عبارت است از تنظیم و طراحی برنامه های مفصل و انجام این طرح شامل چهار مرحله است ک

1- بازشناسی

2- تثبیت برنامه های و طرح های اجرائی

3- تعیین و تشخیص اولویت ها

4- انجام و اجرای محتوای طرح و کاربرد اراضی

اندازه نقشه ها در طرح تفصیلی معمولاً 1:500، 1:1000 ، 1:2000 است. سازمان مسئول طرحهای جامع و تفصیلی شهر، شرکت عمران شهر جدید است که زیر نظر وزارت مسکن و شهر سازی قرار دارد.

ص110 ساختار تشکیلاتی هر شرکت عمران شامل چهاربخش است :

1- تیم برنامه ریزی : این تیم در شرکت عمران از متخصص های ذیل تشکیل می شود: برنامه ریز منطقه ای ، برنامه ریز بهداشت و رایانه و کارشناس محیط زیست، مسن، علوم سیاسی و حمل و نقل.

2- کمیسیون مشورتی : اعضای این کمیسیون را عموماً مردم ناحیه یا داوطلبان علاقمند به پروژه شهر جدید تشکیل می دهند در مراحل شکل گیری شهر جدید، ساکنان آن نیز می توانند عضو کمیسیون شوند. شرکت عمران در مواردی اعضای این کمیسیون را انتصاب می کند. این کمیسیون می تواند در برابر تیم برنامه ریز نقش نظارتی یا واکنشی داشته باشد.

3- هیأت مدیره : این هیات شامل صاحبان زمین، سرمایه گذاران، نمایندگان ناحیه و نمایندگان تیم برنامه ریز است و هر گونه تصمیمی را برای پروژه ی شهر جدید، باید تائید کند. هیات مذکور وقتی که شهرداری تاسیس شود منحل می گردد.

4- دایره ی ساخت و ساز :هیات مدیره این دایره را منصوب می کند و طبق تصمیم های این هیات، تجهیزات لازم را برای ساخت و ساز شهر جدید دارد. دایره ساخت و ساز پس از تاسیس شهرداری می تواند برای ادامه ی اجرای برنامه و یا ادراه کردن، مستغلاتی که متعلق به شرکت است باقی بماند.

ص 111 مهم ترین شاخص های مکان یابی شهر جدید عبارتنداز : شاخصهای فیزیکی، اقتصادی- اجتماعی، منابع بالقوه محلی، محیط زیست، سیاسی و تهیهی نقشه مبنا.

ص 111 مهم ترین شاخص های فیزیکی :

1- شیب : معمولاً برای احداث شهرها در مطالعات مکان یابی آن ها، شیب تا 15 درصد در نظر گفته می شود و در شیبهای بالای 15 درصد ساخت و سازی انجام نمی شود. زیرا ساخت شهرها در این شیبها از نظر اقتصادی مقرون به صرفه نیست مناسبترین سیب برای شهر سازی، شیب 5/0 تا 6 درصد است اما در شیبهای تا 9 درصد نیز جمعیتهای مسکونی و تاسیساتی و تجهیزات شهری ساخته می شود.

2- قابلیت اراضی : اراضی درجه یک، دو و سه نسبتاً برای کشاورزی مناسب هستند و اراضی درجه چهار به بالا برای احداث شهر انتاب می شوند. برای درجه بندی اراضی می توان از منطقه، عکسهای هوائی و ماهواره ای گرفت سپس آن ها را به نقشه تبدیل کرد.

3- دسترسی مناسب به منابع آب: از آن جا که توسعه شهری بدون وجود منابع آب کافی امکانپذیر نیست. جاهائی که منابع آب مناسب دارند را اراضی مساعد برای توسعه شهر می شناسند در انتخاب مکان شهر باید عامل حجم آبهای سطحی و زیر زمینی نیز توجه داشت.

W=P(x+y)

W:کل آب استحصال شدنی ناحیه یا شهر (به استثنای مصارف فضای سبز)

P: (حداکثر جمعیت که می توانند در شهر جدید سان شوند)

X :مصرف سرانه شهری

Y:مصرف سرانه صنعتی جمعیت شهر در هر الگوی صنعت.

4- آسیب پذیری : وضعیت مکان شهر را از نظر زلزله، گسل، آتشفشان، لغزش زمین، سیل و غیره باید به طور دقیق مورد بررسی همه جانبه قرار داد ونیز نقشه های آسیب پذیری ناحیه را ترسیم نمود تا بتوان با توجه به شدت و ضعف درجه آسیب ، استحکام مناسبی برای ساخت و سازها در نظر گرفت.

5- دسترسی : معمولاً سه نوع در یک سهر وجود دارد: دسترسی زیر زمینی برای تجهیزات عمومی و زیر بنائی ، دسترسی روی زمینی برای وسایط موتوری، آبی و راه آهن و بالاخره دسترسی در فضا برای هواپیما و هلیکوپتر. بیش تر عواملی که موقعیت این سه سطح را تعیین می کنند به توپوگرافی یعنی وضعیت خاک یا زمین (توان زمین برای تحمل حمل و نقل زمینی) و وضعیت ژئولوژیکی (توانایی خاک برای تحمل ساختمانهای زیر زمینی با در نظر گرفتن با درنظر گرفتن گسلها، لغزشها و شستها) مربوط می شود همچنین حرکت در بالای زمین به وضعیت هوا بستگی دارد.

امکانات دسترسی به مکان شهر جدید، تعیین کننده میزان تقاضای مسکن در آن است. از آن جا که شهرکهای جدید در نواحی دور دست احداث می شوند اگر امکانات دسترسی کافی نداشته باند برای تهیه کارگر و کالا در سالهای اولیه مشکلاتی خواند داشت.

ص 115 شاخصهای اجتماعی – اقتصادی :

اندازه شهر جدید پیشنهادی بر انتخاب محل، اثر مستقیم دارد، زیرا بر این اساس مجری طرح می تواند میزان جمعیت را مشخص کند. همچنین قیمت مین در توسعه شهر جدید اثر می گذارد و عواملی مانند تقاضای زیاد، مجاورت زمین با شاهراه ها و شبکه های ارتباطی و همچنین دسترسی به آن ها باعث افزایش آن می شود؛ بنابراین برای شهرهای جدید بخصوص شهرهای جدید سرریز که به طور معمول در ناحیه شهری شهرهای بزرگ مکان یابی می شوند میزان فاصله اهمیت بسیاری دارد.

ص 116 در تعیین مکان شهرهای جدیدی که شرکتهای خصوصی احداث می کنند بازاریابی مسکن عامل اصلی است که آن هم بیشتر تحت تاثیر مجاورت با شهرهای بزرگ می باشد.

قیمت مصالح ساختمانی : کمبود مصالح بومی یا کمبود سیستم مناسب حمل و نقل عوامل بازدارنده در ایجاد شهر جدید در مکانی هستند.به طور کلی برای انتخاب مکان شهر جدید، باید راهبرد کلی توسعه ناحیه ای را در نظر گرفت و در تمام جنه های توسعه برای جلوگیری از هئر رفتن پول، وقت و انرژی به آن توجه کرد.

ص 116 شاخص های محیط زیست : مکان شهر جدید باید امکان توسعه گوناگونی مناظر طبیعی و فضای سبز را برای غنی سازی شکل زندگی داشته باشد. همچنین چگونگی استفاده از آب و گیاه در طراحی شهر مهم است و می توان با استفاده از گیاهان به زیبائی های محیط مصنوعی و طبیعی افزود و چشم اندازهای متفاوتی ایجاد کرد. این تفاوت باعث متمایز شدن یک محل از اطراف خود خواهد شد، بر این اساس شهرهای جدید امروزی با کمربندهای سبز که ترکیبی از محیط روستائی شهری است طراحی شده اند (انگلستان) توجه به مسائلی چون برگشت هوای آلوده به سطح زمین (اینورژن) بخصوص اگر با آلودگیهای صنعتی و موانع توپوگرافی همراه باشد، از تهویه جلوگیری می کند و وضع نامطلوبی را به وجود می آورد، وجود نداشتن مرداب و محل دفن زابله در نزدیکی هر شهر جدید و سرانجام وضعیت آب و هوائی آن مهم است. در بررسی وضعیت آب و هوائی بایئ توجه به جهت نورگیری آفتاب، میزان بارندگی ، در جه حرارات و غیره داشت. به طور کلی توسعه نباید باعث فرسایش خاک شود، گیاهان و حیوانات را از بین ببرد یا گونه های جانوران غیر بومی را به وجود آورد، تپه ها را بخراشد، آب و هوا را آلوده سازد و مواد سمی را وارد محیط کند، به سخن دیگر توسعه باید با حداقل اسیب به محیط زیست انجام شود.

ص 117 شاخص های تهیه نقشه مبنا : عکس های هوائی از هر مکانی بهترین منبع برای تهیه نقشه هستند که از آنها می توان کمک گرفت. نقشه مبنای ناحیه باید جزئیات بالقوه تمام محدوده را به شعاعی بین پنج تا پانزده کیلومتر نشان دهد، مقیاس آن باید حدود 1:1000 و فواصل خطوط منحنی میزان نیز باید بین سه تا شش متر باشد. روی این نقشه باید موارد زیر نشان داده شود:

1- چگونگی گستردگی کلیه آبهای سطحی (رودها) و زهکشیها.

2- تمام عوارض توپوگرافی و خطوط منحنی میزان

3- تمام خطوط حمل و نقل ، سیستمهای ارتباطی و زیر بنائی

4- کلیه خطوط محدوده های سیاسی و اداری

5- کلیه آثار آماری و خطوط نواحی رفت و آمد ماشینها

6- کلیه ساختمانهای موجود و کاربری آنرا

7- تمام نواحی جنگلی یا کشتزارها

8- اسامی کلیه نواحی و نقاط

جمعیتی نقشه مبنا برای محدوده شهر و زیمنهای مجاور آن باید پس از انتخاب نهائی مکان شهر جدید تهیه شود. این نقشه برای احداث و طرح جامع شهر جدید لازم است و باید دارای مقیاس 1:500 با خطوط میزانی نزدیک به 5/1 متر باشد این نقشه شامل موارد زیر است:

1- تمام اجزائی که درنقشه مبنی ناحیه وجود دارد

2- تمام عوارض توپوگرافی و خطوط منحنی میزان با فصله /1 متر

3- تمام قطعات چهار گوش و شماره های آنها

4- تمام عوارض فیزیکی منحصر به فرد سامل معادن، غارها، تونلها، نقاط جمع، پرتگاهها و فرو فتگیها.

ص 119 چهار چوب برنامه ریزی شهرهای جدید : مهم ترین مسائل برنامه ریزی شهر جدید عباتنداز :

1- پیش بینی جمعیت و اشتغال

2- برنامه ریزی گروههای اجتماعی الگوی همجواری

3- برنامه ریزی مسکن و خدمات

4- برنامه یزی کاربری زمین

5- برنامه ریزی تقسیمات کالبدی

6- برنامه ریزی حمل و نقل و تاسیسات زیر بنائی

7- پیش بینی میزان هزینه و چگونگی سرمایه گذاری

8- برنامه ریزی پدافند

9- مطالعات طراحی

10- برنامه ریزی مدیریت شهری.

ص 119 پیش بینی جمعیت و اشتغال : پیش بینی جمعیت و اشتغال در شهرهای جدید معمولاً در چهارچوب اهداف کلی و در مقیاس برنامه ریزی آمایش سرزمین و ناحیه انجام می شود. در شهره ی جدید رسیدن به هدفهای جمعیتی و اشتغال همواره لازم و ملزوم یکیدگرند؛ زیرا برای جذب جمعیت نیاز به ایجاد اشتغال است و نیز ایجاد فعالیت های اقتصادی به جمعیت مشخصی نیاز دارد. بنابراین در مراحل اولیه ایجاد شهر نیاز به کمکهای دولت بیش تر احساس می شود.

هم چنین سیاستهاوی که در این مرحله اتخاذ می گردد برای ادامه حیات شهر سرنوشت ساز خواهد بود؛ زیرا زمانی شهر جدید می تواند به طور متعدل به حیات خود ادامه دهد که به جمعیت مناسبی برسد. پیش بینی جمعیت معمولاً در شهرهای جدید که پایه جمعیتی ندارند براساس برآوردهای احتمالی و به روشهای ترکیبی انجام می شود که استفاده از نرم افزار های پیشرفته رایانه ای (نمونهPAS، Louts،people) این پیش بینی را تسهیل می مند. بهترین راه پیش بینی های جمعیتی و شاخصهای مربوطه در گروههای سنی و جنسی به فاصله پنج سال به پنج سال است.

ص 123 برنامه ریزی اجتماعی و الگوی همجواری: پس از تعیین راهبردهای اجتماعی باید قشر بندی اجتماعی را تعیین کرد. برای این منظور می توان ابتدا گروهبندی اجتماعی مادر شهر و تغییرات آن در طی سهدهه برسی کرد سپس با توجه این گروهبندی و تعداد جمعیتی که از مادر شهر در شهر جدید اسکان می یابند و نیز گروههائی که از نواحی دیگر (ناحیه شهری، استان و خارج از استان) برای اشتغال و اسکان در شهر جدید مستقر می شوند، قشر بندی اجتماعی را مشخص کرد. امروزه سه عامل شغل، تحصیلات و درآمد پایگاه اجتماعی افراد را مشخص می کند که می توان با روشهای یادشده به انضمام بررسی پرونده های متقاضیان مسکن، به این ترکیب اجتماعی دست یافت و این ترکیب باید با حفظ هویت ایجتماعی و پایگاه افاد در واحد های همسایگی در محلات باشد. سطوح موردنیاز مسکونی گروههای اجتماعی در سه الگوی تراکم کم متراکم متوسط و تراکم بالا است که سرانه زمین مسکونی حدود 28 مترمربع، تراکم مسکونی کل حدود 350 نفر در هکتار و تراکم ناخالص کل حدود 122 نفر در هکتار را در بر می گیرد.

ص 124 برنامه ریزی مسکن : به طور کلی سیاستهای عمده ای که در این زمینه اتخاذ می شوند عبارتند از :

1- آماده سازی زمین برای اقشار کم در آمد و متوسط

2- احداث واحدهای مسکونی متنوع برای گروه های مختلف درآمدی و ابعاد متفاوت خانوارها

3- ایجاد صندوق های مختلف وام تسهیلات وام مسکن

4- تشویق و ایجاد زمینه برای خنثی شدن مسکن و تولید مصالح

5- تحقیق درباره مصالح و روشهای ساخت مسکن بومی

6- تشویق بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در امر مسکن

7- نظارت بر ساخت و ساز بهش خصوصی

8- تامین کمکهای فنی

ص 125 برنامه ریزی کاربری زمین : منظور از نظام کاربری زمین، مشخص کردن نوع مصرف زمین در شهر جدید، هدایت ساماندهی فضای شهر، تعیین ساختها و چگونگی انطباق آنها با یکدیگر و با سیستمهای شهری است. مساله نزدیکی ساخت مسکونی و ساختهای اشتغال و خدمات به یکدیگر در نظام برنامه ریزی کاربری زمین است، زیرا توزیع متعادل و بهینه خدمات و محل اشتغال در شهر، موجب کاهش و رفت و آمد و سفرهای کار و خدمات می شود. همچنین همجواریهای منطقی و مطلوب موجب فعالتر شدن محیط شهری و جلوگیری از ناامنیهای اجتماعی و یا وجود فضاهای بی روح و بدون استفاده در ساعات طولانی در روز می گردد. به طور کلی توزیع کاربریها در شهر جدید براساس داده های مطالعات جمعیت و اشتغال از یک سو و تقسیمات درون شهری از سوی دیگر انجام می شود.

ص 127 فرایند تدیون کاربری اراضی شهر جدید در ایران طی سه مرحله انجام می شود.

در مرحله اول دو دسته مطالعات پایه انجام می شود.

1- مطالعات راهبردی و میدانی کاربری اراضی در سطح شهرهای کشور و ناحیه و شهرهای جدید دنیا، که با تلفیق و جمعبندی این مطالعات، الگوی اولیه کاربری اراضی شهر جدید حاصل می شود.

2- مطالعاتی برای مشخص کردن جایگاه منطقی شهر جدید در ناحیه از نظر سلسله مراتب عملکردی، خدماتی، کارکرد و تعیین راهبردهای جمعیتی اقتصادی وکالبدی که با جمعبندی مطالعات راهبردی و طرحهای تجدید نظر احتمالی انجام می شود.

در مرحله دوم با مشخص شدن جایگاه منطقی شهر جدید در ناحیه و نیز راهبردهای نهائی آن تقسیمات کالبدی شهر جدید ارائه می شود و براساس این تقسیمات کالبدی، به طور مشخص کاربریهای خدماتی در سطح هر یک از سطوح تقسیمات کالبدی از محله تا شهر ارائه می گردد. میزان سرانه کاربری اراضی بخش مسکن شهر جدید با شناخت ویژگی های اجتماعی- اقتصادی ساکنان آیند و مطالعه الگوی مسکن در ناحیه راهبردی تدوین و ارائه می شود. در این مطالعه کوشش خواهد شد تا الگوی مسکن پیشنهادی برای شهر جدید بتواند در بازار مسکن ناحیه راهبردی رقابت کند.

در مرحله سوم با تلفیق کاربری اراضی حاصل از مطالعات مرحله دوم با توجه به وضع موجود کاربری اراضی در سطح شهرهای ناحیه ایران، کاربری نهائی شهر جدید مشخص و ارائه می شود. دوره های برنامه ریزی معمولاً 25 ساله است که در پنج دوره پنجساله می توان کاربریها را محاسبه کرد.

ص 129 برنامه ریزی تقسیمات کالبدی : یک شهر جدید از لحاظ تقسیمات کالبدی از سطوح زیر تشکیل می شود :

1- واحد همسایگی متشکل از 500-550 واحد مسکونی

2- محله متشکل از 4-3 واحد همسایگی با 2500-1700 واحد مسکونی و جمعیتی بین 7 تا 9 هار نفر

3- ناحیه متشکل از 4- محله با جمعیتی قریب 25 تا 30 هزار نفر

4- شهر متشکل از 3 ناحیه با جمعیت حدود 80 هزار نفر

خدمات موردنیاز شهر براساس موقعیت استقرار انها در زیر تقسیمات فضائی شهر جدید به شرح زیر خواهد بود :

1- خدمات واحد همسایگی : این دسته از خدمات شامل خدمات گذارن اوقات فراغت کودکان است که فضای سبز و بازی آنان را در بر می گیرد.

2- خدمات محله ای این دسته از خدمات شامل خرده فروشی در حد خریدهای روزانه، دبستان و پارک و محله خواهد بود. شعاع دسترسی به این خدمات حداکثر 500 متر است و اهالی برای دستیابی به آن از دسترسی پیاده استفاده می کنند.

3- خدمات ناحیه ای. این دسته از خدمات شامل خدمات تجاری در حد رفع نیازهای هفتگی و نیز خدمات گذران اوقات فراغت بزرگسالان است. برای دستیابی به این خدمات با دسترسی پیاده به شعاع 2500 متر و کمتر امکانپذیر است.

4- خدمات مرکز شهر. این دسته از خدمات شامل خدمات تجاری در حد رفه نیازهای فصلی وسالانه شهروندان و نیز خدمات درمانی، اموزشی سطح یک دبیرستان اداری و تفریحی است و دستیابی به این خدمات با دسترسی سواره امکانپذیر می باشد.

5- خدمات لبه شهر. این دسته از خدمات مجموعه خدماتی را در برمی گیرد که در سطح شهر و مناطق همجوار آن عملکرد خاصی دارد یا اینکه استقرار آن ها در مراکز شهر از نظر عملکرد شهری اختلال ایجاد می کند، از این رو در لبه شهر مستقر خواهد شد، مانند پارکهای بزرگترمینالها، کشتارگاهها و غیره.

الف) آنکه عملکردی در مقیاس شهر و فراشهری دارند.

ب) استقرار آنها در کنار بافتهای مسکونی موجب خسارت و سلب آسایش و امنیت شهروندان خواهد شد، مانند استقرار مراکز سوخت رسانی، پادگانهای نظامی، گورستان و غیره.

برنامه ریزی حمل و نقل و تاسیسات زیر بنائی ص 131

شهرهای جدید در کاهش مشکلات حمل و نقل مادر شهر و شهرهای بزرگ نقش عمده ای به عهده دارند.

در برنامه ریزی حمل و نقل این شهرها، نوع وسیله نقلیه باید با توجه به اندازه شهر، وضعیت کالبدی آن، حفظ محیط زیست و صرفه جوئی زیرساختها تعیین شود، مثلاً برای جابه جائی در شهرهای جدید با جمعیتی بین 200 تا 500 هزار نفر از اتوبوس و در شهرهائی با جمعیت بیش تز از قطارهای سبک روی زمین استفاده می شود. انواع وسایل حمل و نقل همگانی عبارتند از :

1) قطار سریع السیر شهری (مترو) و قطار حومه شهری

2) قطار سبک شهری

3) اتوبوس شهری

4) اتوبوس خودکار

5) پیاده روی متحرک

در کشورهای مختلف این وسایل با توجه به عملکرد آن ها، میزان هزینه ها، زمان سفر، مصرف انرژی، چگونگی تاثیر بر محیط زیست و ظرفیت آنها بررسی و انتخاب می شوند. همچنین مطالعات گسترده ای برای احداث تاسیسات زیر بنائی دیگر، مانند آب، فاضلاب، برق، گرما و سرما نیز باید انجام شود. مثلاً در انتخاب محل تصفیه خانه فاضلاب باید رعایت فاصله از نواحی مسکونی، جهت بادهای غالب، راههای دسترسی، وجود اراضی کافی برای توسعه ثقلی فاضلاب به حمل تصفیه خانه، دسترسی به آبهای پذیره برای تخلیه پساب انجام شود.

ص 133 پیش بینی میزان هزینه و چگونگی سرمایه گذاری :

مهم ترین منبع سرمایه، زمین شهر جدید است که مجری احداث شهر از آن استفاده می کند، از این رو واگذاری معقول زمین و چگونگی ارزش افزوده آن مهم است. در بسیاری از شهرهای جدید جهان قسمتهای مرغوب زمین برای شرکت عمران جدید به عنوان سرمایه حفظ می شود. در واقع شرکتهای عمران شهرهای جدید، بنگاههائی اقتصادی هستند که تولید اصلی آنها زمین است، ولی باید محصول خود را پس از در نظر گرفتن اهداف ملی، ناحیه ای، اجتماعی و زیست محیطی به گونه ای قیمت گذاری کنند که به کمک بلاعوض دولت نیاز داشته باشند.

ص 133 برآورد حجم سرمایه گذاری عمرانی شامل چند کرحله است.

1- در این مرحله ابتدا جمعیت شهر در گزینه های مختلف تا سال بهره وری که معمولاً 25 ساله است، به فاصله 5 سال به 5 سال بررسی و نتیجه در جدولی آورده می شود.

2- در این مرحله حدود کلی سرانه ها و تراکم های پیشنهادی شهر جدید تهیه می گردد. تراکم ها شامل مسکونی، تجاری، خدماتی، آموزشی، بهداشتی- درمانی، اداری و انتظامی، کارگاهی، توریستی و تفریحی، فرهنگی، مذهبی، فضای سبز، ورزشی، صنایع، حمل و نقل و انبار است برای تعیین سرانه ها و تراکم ها، سرانه های پیشنهادی و درصد کاربری به سرانه کل محاسبه می شود. همچنین در این مرحله تراکم خالص، تراکم ناخالص و میزان کل مساحت شهر به هکتار در جداولی مشخص می شود.

3- در این مرحله برنامه زمانی اجرای عملیات احداث شهر جدید، یعنی درصدهای جمعیت قابل استقرار، انبیه مسکونی و عمومی، پارکها و فضای سبز، آماده سازی زمین، تاسیسات زیر بنائی و کارگاه های شهری در هر دوره مشخص می گردد.

4- در این مرحله درصد و سطح کل انواع کاربریهائی که در هر مرحله باید ساخته شود و نیز مساحت هر کاربری به هکتار یا متر مربع مشخص می شود. اعداد به دست آمده باید در پنج جدول که سطوح زیر بنای شهر جدید را د رهر مرحله پنج ساله مشخص می کند وارد شود.

5- این مرحله برآورد قیمت هاست. در این مرحله هزینه ساخت و ساز هر کاربری به قیمت پایه (معمولاً سال شروع ساخت و ساز) مشخص می شود، مانند معابر درون شهری ، هزینه های اجرائی و تاسیسات زیر بنائی و غیره. معمولاً هزینه های اجرائی تاسیسات زیر بنائی (آب، برق ، گاز و فاضلاب) در دوره های پنجساله از نظر تامین و انتقال، توزیع، شبکه،تصفیه خانه و آبهای سطحی قابل بررسی است.

6- این مرحله شامل تعیین چگونگی تامین منابع مالی و هزینه های شهر جدید از طریق بخش عمومی (دولت) و بخش خصوصی (مردم و یا مشارکت بانگها) است.

ص 135 پدافند عامل، به کارگیری اقدامات آفندی و پاتک برای بازداشتن دشمن از دسترسی به منطقه با نیروی پدافند است و پدافند غیر عامل، به کار بردن روشهائی است که از اثار زیانهای ناشی از اقدامات دشمن بکاهد یا آن را به حداقل برساند.

ص 135 تاسیسات و نهادهائی که از دید پدافند بررسی می شود عبارتند است از :

پنگاهگاه، بیمارستان، انبار های سوخت، انبارهای آب، جایگاه فروش فرآورده های نفتی (پمپ بنزین)، آتش نشانی، نیروی انتظامی، سازمان پدافند شهری.

ص 138 مطالعات طراحی

الف) معیارهای محیطی :

1- رعایت ویژگی های اقلیمی و استقرار کاربریها و روابط آنها با یکدیگر

2- توجه به توپوگرافی و ویژگی های آن در استقرار کاربریها

3- تحلیل شیب اراضی و استقرار کاربریهای همساز با آن

4- بهره گیری از دید و منظر در استقرار کاربریها

ب)معیارهای منتج از عوامل اجتماعی و اقتصادی :

1- فراهم آوردن زمینه رشد و توسعه شهر جدید در هر مرحله ، زیرا ممکن است. مرحله ای از احداث شهر جدید به طور کامل انجام نشود.

2- رعایت سلسله مراتب دسترسی

3- رعایت تقسیمات کالبدی و سلسله مراتب توزیع خدمات محله ای در بخش طراحی

4- ایجاد تنوع در بافت شهر جدید

5- اقتصادی بودن طرح

ص 138 در طراحی شهرهای جدید علاوه بر مسائل فوق چهر گروه، معیارهای دیگر را نیز باید در نظر گرفت:

الف) معیارهای برنامه ریزی و طراحی :

1) معیارهای کلی برنامه ریزی و طراحی موارد انعطاف پذیر در کالبد شهر

2) پیش بینی توانائی رشد و توسعه شهر نیز پیش بینی و طراحی تقسیمات با توانائیهای متوازن و همگون از نظر وسعت

3) طراحی چگونگی توزیع خدمات در سطح شهر به شکل توازن

4) طراحی شهر به گونه ای که هر مرحله از توسعه از نظر ساختار و عناصر لازم شکلی کامل داشته باشد.

5) در نظر گرفتن امکان رشد همزمان فعالیتهای پایه شهر در طراحی

ب) نتایج ارزیابی الگوهای کلاسیک شهری: مشابه ارزیابی اقتصادی – اجتماعی الگوهای کلاسیک شهری، ارزیابی نیز از دیدگاه شهرسازی انجام می شود و معمولاً این نتیجه را به دست می دهد که شهرهائی با الگوی توزیع متوازن خدمات شهری، هماهنگی بیش تری با اهداف طراحی دارند و بین مناطق شهر تفاوت کمتر است. به علاوه اختلاف در هر منطقه سلسله مراتب منطقی دارد که با اهداف جذب اقشار اجتماعی، مراحل توسعه کامل بودن شهر در هر مرحله تطابق بیش تری دارد. چگونگی توسع می تواند پیوسته و یا غیر پیوسته باشد.

در الگوی پیوسته، شهر می تواند به شکل محور خطی، دو محور موازی یا سه محوری توسعه پیدا کند و تمرکز آن به شکل متمرکز ، متداخل و پراکنده است. در توسعه غیر پیوسته شهری می تواند به شکل دو قطبی با لگوهای متمرکز متداخل توسعه یابد.

ج) عناصر تعیین کننده مساحت شهر

1- شبکه راههای اصلی شهر‌(شطرنجی، شعاعی، گسترده و غیره)

2- تقسیمات شهری (محله، ناحیه، منطقه و شهر)

3- شکل مرکز شهر (محورخدماتی با دو هسته متمرکز و غیره)

4- چگونگی و مراحل توسعه