بررسی بخش مسکن در طرح جامع جدید شهر خرم آباد

بررسی بخش مسکن در طرح جامع جدید شهر خرم آباد

بررسی بخش مسکن در طرح جامع جدید شهر خرم آباد

چکیده :

هدف مقاله ی حاضر بررسی بخش مسکن در طرح جامع شهر می باشد .

بخش اصلی مقاله با تعریفی از طرح جامع و پیشینه طرح جامع در ایران آغاز شده و در ادامه به اهمیت مسکن و همچنین پیش بینی فضاهای مسکونی در طرحهای عمران شهری پرداخته شده است و سپس طرح جامع شهر خرم آباد را بررسی و مورد تجزیه و تحلیل  قرار داده شده است و در آخر ایرادات طرح جامع و پیشنهادهایی مطرح شده است .

   واژگان کلیدی : مسکن ، طرح جامع شهر ، برنامه ریزی مسکن ، الگوی برنامه ریزی جامع

مقدمه :

مسکن که مانند غذا یکی از احتیاجات اساسی انسان است ، در تمام دوران حیات بشر ، مخصوصاً در قرن اخیر که همنشینی با سرعت زیادی افزایش یافته است ، از مسائل مهم اقتصادی و اجتماعی جوامع مختلف بوده و هست . گرچه گاهی مسئله مسکن بخاطر دلایل اقتصادی و اجتماعی و سیاسی در بعضی از جوامع به صورتهای مختلف وجود داشته است .

افزایش نسبت به هزینۀ مسکن به هزینه های خوراکی ، نشانۀ با اهمیت تر شدن مسئله مسکن در ایران است ، به طوری که در چند سال اخیر ، مسئله مسکن به عنوان یک مسئله روز مورد توجه دولتمردان ، متخصصین و بالاخره بیشتر خانوارهای ایرانی قرار گرفته است . ( عابدین درکوش سعید ، درآمدی به اقتصاد شهری ، ص 137 )

برنامه ریزی و تهیه طرح های شهری براساس ضرورتهایی انجام می شود . این ضرورتها از طریق موضوع شناسی مسائل شهری شناسایی شده و براساس موضوع طبقه بندی می شود . ضرورتها معرف وضعیتی که استمرار آن ممکن است وضعیت نظام زیست و معیشت شهری را مختل سازد . به همین دلیل تشخیص ضرورتها در تعریف اهداف به برنامه ریزان کمک می کند . ضرورتها ممکن است عینی ، یعنی برگرفته از وضعیت ناهنجار موجود یا ذهنی ، یعنی برخاسته از نوعی تصور بر مبنای آینده نگری باشد . به طور کلی ضرورتهای مطرح شده در روند تهیه طرحهای شهری در گروه های ذلیل طبقه بندی می شوند :

1-ساماندهی وضع موجود

2-ضرورتهای اجتماعی و فرهنگی

3-ضرورتهای اقتصادی

4-ضرورتهای فیزیکی و کالبدی

5-ضرورت همسویی با روند تحولات و توسعه شهری

6-ضروتهای مدیریتی و اداری

7-ضرورتهای سیاسی و اجرایی

شناخت ضرورتها ممکن است تصمیم گیریها و اقدامهای اجرایی را به سمتی هدایت کند که در نهایت بالندگی جامعه شهری را تحقق بخشد . هدف نهایی از تهیه طرحهای شهری ، ارائه الگویی از هندسه فضای شهری است که در قالب آن انسان ضمن احساس امنیت و آسایش بتواند به زندگی بالنده و مولدی دست یافته و میراث تمدن شهری را در شکلی بایسته به آیندگان منتقل کند . شهر محیط اجتماعی مرکب از طیف وسیعی از شهروندان با سلایق و خواسته های متنوع است ، از این رو برجسته ترین ویژگی  اش ماهیت مردمی آن است . طرحهای شهری به همین علت باید خصلت انسان مدار داشته باشند نه دولت مدار و ابزرار مدار . انسان محوری و انسان مداری اصلی ترین و برجسته ترین ویژگی طرحهای شهری است . ( رهنمایی محمد تقی ، فرآیند برنامه ریزی شهری ایران ، ص 24 ) .

عرصه پژوهش :

شهر خرم آباد مرکز استان لرستان است که به جهت استقرار در مسیر راههای ارتباطی استانهای همجوار لرستان از قدیم الایام برای اسکان عشایر و طویف مختلف ایلات این منطقه مورد استفاده بوده و به علت سکونت عشایر و یکجانشینی آنان شمار جمعیت شهر خرم آباد را با ازدیاد فراوان روبرو ساخته است .

در نخستین سرشماری عمومی ایران که در آبانماه سال 1335 انجام گرفت شمار جمعیت شهر خرم آباد 38676  نفز گزارش شده است .

در سال 1345 جمعیت این شهر به 591578 نفر بالغ گردید که نشان از افزایش 3/4 درصد به سکنه این شهر می باشد . در سال 1355 ، جمعیت این شهر 194912 نفر گزارش شده است که رشد سالانه برابر 66/5 درصد می باشد . در سرشماری 1365 که در زمان شعله ور آتش جنگ تحمیلی انجام شد تعداد جمعیت ساکن در شهر خرم آباد معادل 208592 نفر گزارش گردیده که نشان رشد سالانه به میزان 87/6 درصد می باشد . بیشتر از نیمی از این افزایش مربوط به مهاجرانی است که در طول سالهای جنگ تحمیلی به شهر خرم آباد مهاجرت کرده اند .

آخرین سرشماری در آبانماه 1385 انجام شد . نتایج نهایی این سرشماری شمار ساکنان شهر به 333945 نفر بالغ می گردد . روند رشد جمعیت سالانه در شهر خرم آباد کاسته شده و به 2/2 درصد تقلیل یافت .

     جدول تحولات جمعیت و خانوار در شهر خرم آباد

سال

خانوار

جمعیت

بعد خانوار

افزایش جمعیت

تعداد

رشد سالانه

1335

6330

38676

11/6

ـــ

ـــ

1345

10903

59578

46/5

20902

32/4

1355

20111

104912

22/5

45334

66/5

1365

38749

208592

38/5

103680

87/6

1375

50976

272815

35/5

64223

68/2

1385

76026

33945

39/4

61130

02/2

میانگین رشد سالانه جمعیت 85-1335

31/4

    ادبیات تحقیق :

طرح جامع شهری ، با هدف مشخص کردن جهت های توسعه و تدوین برنامه برای شهر و همچنین تأمین نیازمندیهای آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری تهیه می شود . طرح جامع شهری عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از زمینها و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی ، تجاری ، خدماتی ، صنعتی ، اداری و … مشخص می شود . در تهیه طرح جامع شهری ، ابتدا لازم است مشاور شهرساز ، به مطالعه وضع موجود شهر بپردازد و پس از انجام مطالعات میدانی و برداشت سطوح موجود اقدام به تجزیه و تحلیل اطلاعات به دست آمده کند . در گام بعدی لازم است که هدف ها و اولویت هایی که در بهسازی شهر ضروری هستند مشخص شوند . نخستین طرح جامعی که در ایران تهیه و تصویب شد ، طرح جامع بندر لنگه در سال 1345 بوده است .

برنامه ریزی فرآیند ذهنی و عملی مجموعه ای از تصمیم گیریهای سنجیده ای است که براساس قیودات کمی ، کیفی ، زمانی و مکانی شیوه دخالت انسان را در موضوعی مشخص بیان می کند .

برنامه ریزی از نظر دیویدف و راینر : برنامه ریزی فرآیندی برای تعیین اعمال مناسب در آینده با استفاده از رشته ای از گزینش هاست . کاربرد واژه تعیین به دو منظور است : کشف و تأمین .

برنامه ریزی از نظر گلاسون : برنامه ریزی گونه ای شیوه اندیشیدن دربارۀ مسائل اجتماعی و اقتصادی است . برنامه ریزی عمدتاً در راستای آینده است . به شدت با ارتباط هدف های کلی و تصمیم های گروهی ، سرو کار دارد و برای کنش فراگیر در سیاست و برنامه ریزی می کوشد .

برنامه ریزی از نظر فریدمن : برنامه ریزی راهنمای تغییر در درون سیستم اجتماعی است . به طور ویژه به معنی فرآیند خود رهنمونی است که ممکن است در بردارنده رشد تغییر پذیری اجزای زیر مجموعه یک سیستم ، به کار اندازی ساختار سیستم ( سیاسی ، اقتصادی ، اجتماعی ، و نگهداشت مرزهای سیستم در زمان روند تغییر باشد .

 از دیدگاه مولن یک طرح شهرسازی ، شمایی از سازماندهی فضای شهر است که برای جمعیتی معین با سطح مشخص از رفاه اجتماعی در نظر گرفته می شود و بر مبنای پیشنهاد نظری و تواناییهای بالقوه و بالفعل موجود در یک جامعه تنظیم می شود . ( رهنمایی ، 1383 ، ص 12)

از دیدگاه جغرافیایی ، شهر عبارت است از مکان یا عرصه تعریف شده ای که شاخصهای حیاتی انسان در محدوده آن به شکل تبلور یافته عینیت می یابد . شاخصهای هفتگانه حیاتی انسان یا نقشهای اساسی انسان برای ابراز وجود ، در مفهومی که فرانتس شافر و کارل روپرت بیان کرده اند عبارتند از : تولید مثل و تداوم بقا ، اشتغال ، سکونت یا زیست ، آموزش و پرورش ، آمد و شد یا جا به جایی ، تأمین و تدارک نیازها ، استراحت و فراغت .

با نگاهی اجمالی به چگونگی ایفای نقشهای اساسی و شاخصهای حیاتی فرق بین شهر و روستا مشخص می شود که این نقشهای حیاتی ، که شاخص زیستی به شمار می روند ، در جوامع شهری به مراتب تبلور یافته تر و سامان یافته تر انجام می گیرد . ( رهنمایی ، 1383 ، ص 8 )

امروزه طراحی شهری از برآوردن سه تقاضای اصلی پایداری منظر شهری ، یعنی وحدت در مقیاس ، وحدت در فضای جنبشی و تناسب ناتوان است و بنابراین باید بکوشد تا راه حلهایی برای رفع معضلات و مشکلات محیط زیست فراهم آورد ، که این امر با تغییر ساختار دولتها برای هماهنگی  در اجرای طرحها ، استفاده از فناوری جدید ، حفاظت و نگهداری از محیط زیست و در ضمن با جذب گردشگران محقق خواهد شد . متأسفانه در ایران مدیریت شهری مسأله منظر شهری را که مقوله ای تأثیر گذار و تأثیر پذیر است به مالکان  و بساز و بفروشهای شهری واگذار کرده و چون کار آنان خارج از ضوابط و معیارهای صحیح و اصولی است ، پس بنابراین عناصر طرح شهرهای ما فاقد ارتباط و هماهنگی و همچنین فاقد استانداردهای لازم برای تأمین آسایش شهروندان است . ( رهنمایی ، 1383 ، ص 12 )

تعریف طرح جامع :

طرحهای جامع طرحهایی فراگیرند که برای نظم و نسق بخشیدن به عرصه های شهری و تعریف خطوط کلی توسعه ، پس از بررسی وضعیت موجود و نیاز سنجیهای متناسب ،ارزیابی قدرت عمل مؤلفه های تأثیر گذار و همچنین با آینده نگری واقع بینانه براساس افقهای زمانی برای شهرها تهیه می شوند . طرحهای جامع شهری در محتوای کلی خود باید شیوه ها و سازو کارهای انتظام امور شهری را در عرصه های مختلف و افقهای زمانی آینده به صورت تصویری و تحلیلی ، یعنی رعایت رابطه علت و معلولی ، تعریف و طراحی کنند و به عنوان تصمیم گیری اولیه در اختیار مدیران شهری قرار دهند . مرجع تصویب طرحهای جامع ، شورای عالی شهرسازی و معماری یا شوراهای شهر سازی و معماری استانها با تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری است . ( رهنمایی محمد تقی و شاه حسینی پروانه ، 1383 ، ص 95 )

بیشتر طرحهای جامع شهری به صورت زطرحهای کلی شهر برای 20 سال آینده تهیه می شود و هدف از تهیۀ آن تعیین چگونگی توسعۀ شهر در 20 سال آینده است . اهداف کلی طرح جامع شهری را می توان به شرح زیر بیان کرد :

1-تعیین سامانمند توسعۀ فیزیکی شهر

2-تضمین زمین به گزینه های مختلف با حداکثر استفادۀ بالقوه از آن

3-فراهم کردن تسهیلات لازم برای ارضای نیازهای مختلف جامعۀ شهری

4-توسعۀ اقتصادی در تأمین فرصتهای اشتغال برای همۀ بخشهای نیروی انسانی

5-تأمین خدمات عمومی برای شهروندان ، مانند امکانات حمل و نقل ، آموزش و پرورش و غیره

6-تعیین محدودۀ محیطهای محله ای – واحد همسایگی . (شکوئی حسین ، 1383 ، ص 250 )

هدف اصلی از تهیه طرحهای جامع ، ارائه سیمای کلی و برنامه توسع دآینده آنهاست که با ملحوظ داشتن تناسب های فیزیکی و هماهنگی با گروههای اجتماعی و عملکرد شهرها انجام می گیرد .

 ( رهنمایی ، 1383 ، ص 88 )

پیشینه طرح جامع در ایران :

نخستین طرح جامعی که در ایران تهیه و تصویب شد ، طرح جامع بندر لنگه در سال 1345 بوده است . پس از آن ، طرح های جامع شهرهای بندر عباس ، تهران ، تبریز ، قزوین و رشت در سال 1346 به تصویب رسیده است .

طرح جامع در واقع الگوی درست استفاده از زمینهای یک شهر است . به گزارش روابط عمومی شهرداری تهران ، شهر و شهر نشینی ، همواره چهره زمین را تغییر می دهد . براساس آمار سازمان ملل بیش از پنجاه درصد ساکنین زمین در شهرها سکونت دارند ،  این در حالی است که در قرن گذشته تنها ده درصد از جمعیت کره زمین در شهرها سکونت داشته اند طبق پیش بینی سازمان ملل تا کمتر از چهل و پنج سال دیگر ، بیش از هفتاد و پنج درصد جمعیت زمین  را شهرنشینان تشکیل خواهند داد . شهرها ، مرکز رشد جمعیت ، سرمایه ، فرهنگ و اطلاعات هستند . طی سالیان گذشته نقش شهرها به عنوان مراکز مالی گسترش یافته و باعث ایجاد نوعی بی نظمی ، اغتشاش و تراکم جمعیتی شده است . با توجه به گسترش روز افزون تعداد شهرها و افزایش تمایل مردم به شهر نشینی ، لزوم برنامه ریزی برای شهرها را ضروری کرده است . برای زندگی بهتر در شهرها معمولاً در علم شهرسازی به مواردی نظیر طرح هادی ، طرح تفضیلی و طرح جامع اشاره می شود .

یکی از مهمترین طرحهای جامعی که قبل از انقلاب تهیه و تصویب شد ، طرح جامع شهر تهران بود که تهیه این طرح مشترکا بر عهده فرمانفرماییان از ایران و شرکت ویکتورگرون از ایالت متحده آمریکا بود . در سال 1347 این طرح به تصویب دولت رسید .

در ایران غلبه الگوی سنتی در دهه های گذشته ، باعث گردید که فرآیند تدوین و طراحی طرحهای شهری ، همچنان در قالب این نگرش تداوم یابد . بجز پاره ای تحولات در مقیاس و نحوه مطالعات ، که به تغییر شرح خدمات پایه طرحهای شهری در دهه 60 انجامید ، و فرآیند مطالعه پایه ، همچنان مسیر واحدی را دنبال کرد . در اواخر دهه 70 ، تغییر نگرش در حوزه اندیشه های شهر سازی جامعه ، موجب بروز رویکردهای جدید جدید تحت عنوان دیدگاه ساختاری –  راهبردی گردید . هر چند بیش از 4 دهه از عمر طرحهای شهری ( طرحهای جامع و تفصیلی ) در کشور می گذرد ، لیکن ارزیابی های مستمری از این طرحها ( چه در حوزه مطالعات ، برنامه ریزی و یا اجرا ) به عمل نیامده است و موارد مرتبط به صورت مقطعی و در قالب رساله های دانشگاهی و یا تحقیقات مشاوره ای ، طی چند سال اخیر صورت گرفته است .

( مقاله ارزیابی میزان تحقق پذیری طرحهای جامع و تفصیلی شهرهای استان آذربایجان شرقی ، سید علی موسوی ، دکتر مجتبی رفیعیان )

اهمیت مسکن در طرح جامع :

مسکن امری چند وجهی است و از دیدگاههای گوناگون از جمله معماری ، فنون احداث بنا ، تأسیسات بناهای مسکونی ، هزینه زمین و ساختمان ، اعتبارات مسکن ، بازار مسکن ، قوانین و مقررات ناظر بر خانه سازی ، مسکن حاشیه ای و جز اینها ، قابل بررسی می باشد .

برای شناخت چگونگی وضع مسکن شهری و ارزیابی آن در زمان تهیۀ طرحهای توسعه و عمر الو و تفصیلی شهرها و نیز  به منظور دست یافتن به برخی داده های مهم و قابل استفاده در طرح ریزی شهری از جمله مساحت مسکونی ، مساحت زیر بنای مسکونی ، تراکم کمسکونی ، مساحت آزاد خصوصی ( یا ختگی ) ، سرانه ها ، ضوابط عملی احداث بنا و سرانجام برای تهیۀ مقدمات پیش بینی کاربردی مسکونی در طرح ، غالباً لازم است علاوه بر استفاده از اطلاعات و آمارهای موجود ، سنجشهای مستقیمی نیز انجام گیرد . اگر زمان تهیۀ طرح توسعه و عمران یا تفصیلی شعری فاصلۀ نسبتاً زیادی با زمان انجام سرشماریهای عمومی نفوس و مسکن داشته باشد ، دسترسی به برآورد بهنگام از جمعیت و توزیع ستی و جنسی آن ، جمعیت فعال و شاغل و بیکار در جستجوی کار ، ترکیب شاغلان بر حسب گروههای شغلی و بخشهای فعالیت و اطلاعاتی از این دست ، بسیار مغتنم تواند بود . ( توفیق فیروز ، 1369 ، ص 1 )

درطرحهای شهری به مطالعات مسکن و ساختمان ازدو بعد توجه می شود:

الف) بعد اجتماعی و اقتصادی : وضعیت مسکن از این نظر به سرانه های مسکن ، نحوه تصرف یا مالکیت ، تعداد خانوارهای ساکن در واحد مسکونی ، نوع برخورداری از تجهیزات ، میزان اجاره نشینی ، نسبت اجاره به درآمد خانوار ، عمر ساختمان و مسائلی نظیر اینها می پردازد .

ب)بعد فنی و مهندسی : از این نظر مسائلی مانند کیفیت ساختمان ، نوع مصالح ، شیوه مهندسی ، سازگاری با آب و هوا ، نوع تأسیسات و تجهیزات ، معماری و منظری که در چسشم انداز شهری به وجود می آید ارزیابی و بررسی می شود .

در طرحهای شهری ساماندهی اجتماعی و فیزیکی و ساختمان ، ارائه منظری تأثیر گذار از شهر فراهم آوردن محیطی آرام برای شهروندان اهمیت بسیاری دارد. اما در شرح خدمات طرحهای شهری که در ایران تهیه می شود به این نکات کمتر توجه می گردد . همچنین به علت توجه نکردن به مسائل مربوط به ویژگیهای اجتماعی ، اقتصادی و فیزیکی مسکن و ساختمان در شهرها ، بویژه مشخص نبودن نقش دولت در استاندارد کردن مسکن اجتماعی ، بخش خصوصی با این مقوله فقط براساس رابطه سود و سرمایه برخورد کرده و در نتیجه بد مسکنی و حاشیه نشینی در شهرها رواج یافته است . ( رهنمایی ، 1383 ، ص 170 )

سیاستگذاری مسکن :

سیاستگذاری مسکن با گستره وسیعی از اقدامات دولتی در ارتباط است . این سیاستگذاری ، تمام اقدامات دولتی و سیاستهای تقنینی یا اقتصادی را شامل می شوند که تأثیری مستقیم یا غیر مستقیم بر مسکن دارند . این عوامل شاید حتی شامل سیاستهایی ، نظیر حمایتهای مربوط به مسکن ، قیمت مسکن ، سیاستهای مالیاتی مؤثر در تملک مسکن ، استانداردهای مسکن و مسائل مرتبط با اجاره خانه نیز باشند . مسکن با سایر مقوله های رفاهی همانند بهداشت رابطه ای تنگاتنگ دارد . سیاستگذاری مسکن و سایر بهسازی ها در محیط زیست ، همانند بهبود سیستم فاضلاب ها در قرن نوزدهم و اوایل قرن بیستم ، در بهداشت و امید به زندگی افراد بسیار بیشتر از هر دستاوردی در پزشکی یا خدمات بهداشتی تأثیر داشته است . با وجود این ، شرایط نامناسب مسکن هنوز هم تداوم دارد و تأثیرات عواملی مثل رطوبت در خانه های کم حرارت هنوز مشاهده می شوند در دسته بندی اجتماعی ، شاید اگر آن عده از افراد کم درآمد جامعه که نرخ بالایی از بیکاری را تجربه می کنند رد توجه قرار گیرند ، حتی در صورتی که سیاستگذاری محلی مسکن بتواند از توسعه مالکیت مسکن کم ارزش جلوگیری کند ، شاید آنها تعداد کمی از منابع را برای جلوگیری از نزول کیفیت مسکن خود در اختیار داشته باشند . سیاستهای مسکن ، بیش از هر حوزه دیگر سیاستگذاری اجتماعی تأثیری مستقیم بر امور محلی دارد . ( بلیک مور ، 1388 ، ص  288 )

طرح جامع خرم آباد :

بر طبق بررسی های انجام شده در سال 1385 در شهر خرم آباد  76026 خانوار ساکن بوده اند . بر مبنای بررسی ها و محاسبات جمعیت شناختی شهر ، تعداد خانوارهای خرم آبادی در سال 1400     ( سال پایانی طرح جامع ) 124592 خانوار خواهد شد و سطوح موجود کاربری مسکونی طبق برداشت های میدانی سال 1385 برابر با 8/935 هکتار میباشد . میانگین طبقات قطعات در وضع موجود ( 2/1 ) می باشد .

با احتساب افزایش میانگین طبقات به 5/2 طبقه تا افق طرح و همچنین استفاده از بخشی از اراضی بایر که بعنوان توسعه آتی شهر پیشنهاد گردیده ، در مجموع نیاز مسکن آتی را جهت جمعیت پیسش بینی شده تا افق طرح به تعداد 464405 نفر ، با در نظر گرفتن تراکم بهینه خانوار  در مسکن که 1 در نظر گرفته می شود را تأمین می نماید .

بدین ترتیب مساحت اراضی مسکونی شهر از 8/935 در سال 1385 به 6/1593 هکتار در سال 1400 خواهد رسید .

با توجه به تعداد واحدهای مسکونی تا پایان طرح میانگین تعداد واحد مسکونی در ساختمان           ( تراکم واحد مسکونی در رقطعه زمین مسکونی برابر 2 واحد است ) متوسط مساحت زمین بین 150 تا 200 متر مربع خواهد شد .

بستر شهر خرم آباد در دره ای واقع گردیده که رودخانه رباط ، جاری از شمالی به جنوب از میانه آن میگذرد ، کوهستانهای سترگ سفید کوه و سیاه کمر چون دیواره ای رفیع واقع در دو سمت شرق و غرب آن این دره را در میان گرفته و هر گونه گسترش را در این جهات محدود کرده است . این ساختار فیزیکی و ویژگی های مرفولوژی بستر محیطی ، توسعه شهر را بصورت خطی و به طور عمده در جهت شمال و جنوب و در بستر عرصه های مسطح و وسیع این مناطق هدایت نموده است .

این اراضی همچنان از جاذبه های قوی جهت توسعه شهر برخوردار تاست . بویژه آنکه در محور شریانی فعال شمالی – جنوبی که این مناطق را به مرکز شهر مرتبط می سازد ، کیفیت و جاذبه اراضی و عرصه های واقع در شمال و جنوب شهر را افزایش داده است که در مجموع می تواند بعنوان یکی از گزینه های گسترش احتمالی آتی شهر در صورت نیاز ارزیابی گردد ولی کشاورزی بودن اراضی این مناطق نقطه ضعف این گزینه است . عرصضه ای دیگر که می تواند از جهت توسعه آتی شهر مورد ارزیابی قرار گیرد و در حال حاضر خارج محدوده فعلی شهر می باشد عبارت است از اراضی بخش شرقی شهر واقع در شرق محور 60 متری شامل پهنه ای است ساخته نشده در مجاورت مجتمع های مسکونی ارتش و بسیجیان تا مرز دانشگاه خرم آباد .

اگرچه تپه های با ارتفاع محدود ولی قابل عمران تفاوت این عرصه را با اراضی مسطح شمالی و جنوبی متمایز مینماید ولی غیر کشاورزی بودن آن امتیاز برتر این گزینه نسبت به گزینه قبلی است .

پیش بینی فضاهای مسکونی در طرحهای عمران شهری :

در طرحهای توسعه و عمران ( جامع ) و تفصیلی شهرها ، هدف اصلی از پیش بینی فضای مسکونی ، برآورد مقدار زمین لازم در بافت موجود و گسترش آیندۀ شهر به منظور خانه سازی است . در طرحهایی که مانند طرحهای آماده سازی و شهرک سازی به تهیۀ نقشۀ تفکیک اراضی می انجامند ، معمولاً حدود کلی زمین مورد بررسی ، قبلاً شناسایی شده است . بنابراین در اینگونه طرحها ضمن اینکه موضوع تخصیص زمین میان کاربری مسکونی و دیگر کاربریها همچنان به قوت خود باقی است ، اما مسأله اساسی تعیین توزیع واحدها بر حسب وسعت از سویی و نوع ( واحدهای انفرادی یا واحدهای جمعی و در ارتفاع ) از سوی دیگر است .

در طرحهای توسعه و عمران و تفصیلی پیش بینی کننده های مهم عدد خانوارها و قدرت خرید آنهاست با این حال در اینگونه بررسیها بایستی به عوامل دیگر هم توجه شود . زیرا تعیین مساحت زیربنا و زمین آزاد به صورت تابعی از عدد خانوارها و قدرت خرید آنها ، خود به خود مساحت زمین لازم را به دست نمی دهد ، مگر آنکه بنا فقط در طبقۀ همکف ساخته شود . بلکه در این زمینه مقررات مربوط به احداث بنا نیز ، که بر روی هم در تراکم مجازی ساختمانی یا سطح مجاز پوشش همکف تصحیح و احیاناً تعدیل پیش بینی های کلی مفید فایده تواند بود .در طرحهای آماده سازی و شهرک سازی نمی توان به متغیرهای بالا بسنده کرد . زیرا عامل تعیین کننده در آنها تشخیص جمعیت یا گروه اصطلاحاً هدف و ویژگیهای آن است . بنابراین در اینگونه طرحها نه تنها قدر مطلق ، که توزیع نسبی خانوارها بر حسب وسعت و گروههای درآمد نیز از اهمیت زیادی برخوردار می باشد . نظرها و اعضای خانوارهای گروه هدف هم از عوامل تعیین کننده اند . طبعاً در این طرحها تحلیل شرایط وامهای مسکن و نیز قیمت زمین و بنا دارای اهمیت بیشتری می باشد . گاهی علاوه بر مقادیر کلی زمین و ساختمان مسکونی ، توزیع مکانی زمین در نواحی گوناگون شهر و همچنین مقررات مربوط به استفاده از آنها نیز موضوع بررسی است . در چند دهۀ اخیر الگوهای متعددی برای پاسخگویی به این نیاز که از مقولۀ مکان یابی و الگوهای کاربری زمین و گاهی کاربری و ترابری هستند ، تدارک دیده شده اند . نکته شایان توجه در این الگوها اینکه غالباً در آنها موضوع مکان یا بی اراضی مسکونی همراه و در تعامل با مکان یابی دیگر فعالیتها یکجا انجام می گیرد . استدلال ابتدایی بدین قرار است که هر خانوار در عین حال نیاز به سرپناه و مایحتاج زندگی ( خوراک ، پوشاک ، بهداشت و … ) دارد . پس بایستی درآمدی داشته باشد تا هر دو نیاز را برآورده کند . چون معمولاً برای کسب درآمد بایستی کارکرد ، از طریق خانه به محل کار پیوند می یابد . علاوه بر این فاصلۀ کالبدی میان محل سکونت و کار ، ناسودمندی ناشی از سفر میان آن دو و هزینه مترتب بر این سفرها از درآمد قابل تخصیص به امر تأمین مسکن و خرید دیگر نیازمندیها می کاهد . ( توفیق فیروز ، 1369 ، ص 81 )

روشهای برآورد احتیاجات مسکن :

روشهای برآورد احتیاجات مسکن عبارتند از : برآورد مبتنی بر نیاز ؛ برآورد مبتنی بر درآمد و برآورد مبتنی بر اشتغال که توضیحاتی در مورد آنها داده خواهد شد .

1-برآورد نیاز ؛ در این روش ابتدا تعداد خانوار فعلی با تعداد مسکن موجود مقایسه و براساس یک استاندارد معین کمبود برآورده می شود سپس با اعمال نرخ رشد جمعیت و افزودن آن به مساکنی که بدلیل استهلاک و یا پایین بودن کیفیت در سالهای آتی از رده خارج خواهند شد تعداد مسکنی را که باید ظرف مدت معین ساخته شوند محاسبه می کند . این روشی در برنامه ریزیهای مسکن اغلب طرحهای جامع شهری که برای شهرهای ایران تهیه شده اند بکار برده شده است .

2-برآورد مبتنی بر درآمد ؛ در این روش نقطه شروع برنامه ریزی توان اقتصادی خانوار است . درآمد ملی است که توان خرید یا ساخت قسمت معینی از مسکن مستقیماً از آن قابل استنتاج است بدلیل ترتیب می توان تعیین کرد که هم گروه شغلی از نظر مقدار درآمد چه مقدار زیر بنا و زمین مسکونی می تواند در اختیار داشته باشد در وایع یک درآمد معین دارای امکانات متفاوتی برای تأمین مسکن است . بنابراین یکی از اهداف برنامه ریزی تعیین مناسبترین امکان از میان انواع امکانات خواهد بود و در این زمینه طرز تلقی افراد از مسکن و واحد مسکونی مانند عوامل فرهنگی نحوه زیست و استفاده از مسکن و بالاخره مفهوم مسکن به عنوان نوعی سرمایه گذاری نیز نقش تعیین کننده ای دارد .

3-برآورد مبتنی بر اشتغال ؛ چون ممکن پدیده ای پیچیده و چند بعدی است برآورد براساس اشتغال می تواند تا حدودی جوابگوی این پیچیدگی باشد زیرا نوع شغل ، تا حدودی سطح درآمد ، سطح سواد ، نوع فرهنگ و در مجموع منزلت اجتماعی افراد را بیان می کند علاوه بر آن         می توان با توجه به نوع شغل چشم انداز درآمد و قدرت اقتصادی خانوار را در آینده ترسیم کرد . که البته هر کدام از این شیوه های برآورد که علمی ترین آنها برآورد براساس اشتغال است دارای اشکالاتی هستند و برآورد براساس اشتغال اساس سیاستگذاریهای کلان در برنامه ریزی مسکن است در حالیکه دسته بندی بر حسب درآمد و نیاز در سطح خرد و در پروژه های مناطق شهری مورد استفاده قرار می گیرد . در بررسی طرح جامع شهر خرم آباد مشخص شد که نوع برآورد آن ، برآورد مبتنی بر نیاز است که بُعد زمانی این طرح چشم اندازی حدود 15 سال را شامل می شود که از سال 1385 آغاز و افق این طرح در سال 1400 خواهد بود همچنین در این طرح جهت بررسی امکانات رشد کالبدی و توسعه شهری خرم آباد می بایست مجموعه عوامل طبیعی ، محیط زیست ، چگونگی تحولات جمعیتی و فعالیتهای اقتصادی به عنوان سه عامل مهم و با تأثیرات متقابل بر یکدیگر را مد نظر داشت . بررسی مجموعه عوامل فوق تصویری از امکانات و محدودیتهای رشد فیزیکی شهر و شناخت کافی برای پیش بینی مصرف زمین و توزیع فعالیتها در آینده را ارائه می دهد . ( پور محمدی محمد رضا ، 1379 ، ص 55 )

ایرادات طرح جامع شهر خرم آباد :

1-برآورد کمبودها ( کمی و کیفی ) و نیازهای عمرانی شهر در زمینه های مختلف از جمله : مسکن ، آموزشی ، بهداشتی – درمانی ، فرهنگی ، ورزشی ، فضای سبز ، تجاری ، حمل و نقل انبارها ، اداری و انتظامی ، صنعتی ، جهانگردی در طرح جامع استانداردهای برنامه ریزی آرمانی است و استانداردها به شکل منطقه ای نیست بلکه به صورت کلی می باشد .

2-در طرح جامع الگوی پیش بینی تقاضای مسکن در نظر گرفته نشده است .

3-اطلاعات مورد نیاز در امر برنامه ریزی مسکن در نظر گرفته نشده است .

4-مسأله استاندارد مسکن در طرح جامع بررسی نشده است .

5-روستاهای نزدیک شهر از جمله روستای پاپی خالدار ، روستای سراب یاس ، فلک الدین و … را جزء محدوده شهر محسوب نکرده است.

6-خصوصیات اجتماعی و فرهنگی خانوارها را در نظر گرفته نشده است .

7-وضعیت اشتغال : در بخش مسکن اشتغال جتماً باید در نظر گرفته شود .

8-جلوگیری از توسعۀ بی رویۀ شهری و اشتغال غیر ضروری زمینهای کشاورزی از سمت شمال و جنوب شهر

9-در طرح جامع عنوان شده که همزمانی این طرح با طرح 1404 کشوری باعث پیشرفت شهر خرم آباد شده در صورتی که براساس تحقیقات این طرح باعث پیشرفت نشده است .

نتیجه گیری :

با توجه به گرایشها و سیاستهای دولت در زمینه حداکثر بهره برداری از ظرفیت محدوده فعلی شهرها به منظور پرهیز هرچه بیشتر از گسترش افقی شهرها ، سرانه سطح زمین مسکونی و شبکه های در طرح جامع ، نسبت به وضع موجود ، به میزان قابل تاوجهبی کاهش یافته است . لیکن در مورد خدمات و تأسیسات و تجهیزات ضروری شهری به دلیل کمبودهای شدید فعلی و ضرورت ارتقا به سطح حداقل قابل قبول سرانه سطح زمین تا حدی افزایش یافته است .

در طرح جامع نکات زیر مورد توجه قرار می گیرد :

1-حداکثر استفاده از خصوصیات نواحی و مناطق مختلف شهر در ارتباط با مسائل سکونتی و جمعیتی و تأمین خدمات

2-شناسایی و حفظ آثار و ارزشهای فرهنگی و باستانی

3-پیش بینی امکانات اقتصادی در زمینه افزایش امکانات شهرداری و چگونگی استفاده از استعدادها رشد اقتصادی شهر به منظور کارایی هر چه بیشتر برنامه های عمرانی شهر

4-شناسایی ساختار معابر به عنوان استخوان بندی شهری و نحوه اصلاح ساختار شبکه معابر شهری بنابراین نتیجه می گیریم مسکن در میان ننیازهای انسان از بنیادین ترین آنها محسوب می شود ، اما اهمیت مسکن به این خاطر نیز هست که وجودش می تواند حسی از امنیت به خاطر اقامت گزیدن در خانه ایجاد کند .

پیشنهاد و پژوهش :

برای رفع مشکل مسکن باید آپارتمان نشینی گسترش یابد . برای از بین بردن زاغه نشینی ، دولت باید واحدهای مسکونی غیر استاندارد را از بین ببرد و برای زاغه نشینان خانه های سازمانی ایجاد کند و با قیمت نازل در اختیار آنها قرار دهد . برای جلوگیری از افزایش قیمت خانه و مبارزه با کمبود مسکن ، باید از تعداد متقاضیان خانه کاسته شود . ایجاد خانه های سازمانی کمک مؤثری در رفه مشکل مسکن است . دادن وام مسکن به متقاضیان می تواند از شدت مشکل مسکن بکاهد . مسئله مسکن را باید در ارتباط با روابط تولیدی و طبقات اجتماعی حاکم بر جامعه مورد بررسی قرار داد . ( عابدین درکوش سعید ؛ درآمدی به اقتصاد شهری ، ص 139 )

اقدامات ضروری برای برنامه ریزی طی مراحل زیر صورت می گیرد :

1-گردآوری و تهیه اطلاعات مورد نیاز

2-تجزیه و تحلیل اطلاعات ، برآورد میزان عرضه ، خصوصیات عرضه ، تخمین نیاز و تقاضای مسکن

3-تعیین راهبردها ، روشها و الگوهای برنامه ریزی برای پیش بینی آینده .

روشهای معمول در برنامه ریزی مسکن را چنین می توان خلاصه کرد :

1-روش استفاده از مدلهای اقتصاد سنجی که وضعیت بازار را در ارتباط با متغیرهای اقتصادی و اجتماعی بررسی می کند .

2-روش استفاده از مدل چند بخشی که ارتباط بخش مسکن با بقیۀ بخشهای اقتصادی را تعیین می نماید . ( پور محمدی محمد رضا ؛ برنامه ریزی مسکن ، ص 35 )

در روش متداول برنامه ریزی مسکن ابتدا عوامل تعیین کننده تقاضا شناخته شده و با توجه به روند گذشته برای آینده تقاضا پیش بینی می گردد ، این عوامل عبیارتند از :

1-کمبود واحدهای مسکونی

2-نرخ تشکیل خانواده

3-استهلاک واحدهای مسکونی

4-ذخیره خانه های خالی

5-واحدهایی که بر اثر حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله و یا بر اثر حوادثی مانند جنگ تخریب می شوند . ( پور محمدی محمد رضا ؛ برنامه ریزی مسکن ، ص 42 )

عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن عبارتند از :

الف) عوامل جمعیت شناختی

ب)عوامل اقتصادی

ج) عوامل فرهنگی

د) سیاستهای دولت

هـ ) شرایط اعطای وام و دیگر تسهیلات اعتباری ( پور محمدی محمد رضا ؛ برنامه ریزی مسکن ، ص 49 )

در تحلیل تقاضای مسکن عواملی باید مورد توجه باشند که عبارتند از :

الف) گروههای خانوار در جستجوی مسکن

ب) کیفیت مساکن مورد تقاضا

ج) نحوۀ اشغال

د) نوع واحد مسکی

هـ ) بعد زمانی

همچنین تقاضای مسکن را از دو نظر یکی ماهیت تقاضا و دیگری بعد زمانی تقاضا می توان بررسی کرد . روش مبتنی بر نیاز به دو روش تقسیم می شود که عبارتست از روش کلی و روش خام .

روش کلی ، بیشتر برای نقاطی که آمارهای اساسی برآوردها در دسترس باشد ، کاربرد  دارد ، روش خام برای مقاطی که آمار اساسی ندارد پیشنهاد شده است . ( پور محمدی ، 1379 ، ص 51 )

داشتن آمار و اطلاعات درست و بهنگام ، اساس برنامه ریزی است . اطلاعات مورد نیاز در امر برنامه ریزی مسکن عبارتند از :

1-آمار حسابهای ملی

2-آمارهای جمعیتی

3-اطلاعات اقتصادی جامعه

4-اطلاعات مربوط به تسهیلات عمومی شهری راجع به مسکن

5-اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن

6-آمار و شاخصهای مربوط به هزینه ایجاد مسکن

7-اطلاعات مربوط به صنعت ساختمان

8-اطلاعات مربوط به زمین

9-مدیریت عمومی مسکن

10-اطلاعات مربوط به مؤسسات مالی ذی ربط در امر مسکن

11-اطلاعات مربوط به قوانین مرتبط با امر مسکن ( پور محمدی ، 1379 ، ص 63 )

نیاز شدید به مسکن که حاصل رشد جمعیت و مهاجرت است ، برنامه ریزان و مدیران ملی و محلی را برای افزودن به سرعت تولید تحت تأثیر قرار می دهد ولی باید توجه داشت که نباید کیفیت را فدای کمیت کرد . برای جلوگیری از هدر رفتن این سرمایه و حفظ جان ساکنان و ایجاد شرایط مناسب بهداشتی و بسیاری از مسائل دیگر ، لازم است در بحث مسکن به استانداردهای مسکن توجه شود . استانداردها به دو نوع آرمانی و واقع گرایانه تقسیم می شوند .

هدف از تدوین استانداردهای مسکن :

1-کاهش بیش از حد تراکم جمعیت

2-بالا بردن ایمنی ساختمانها  در برابر حوادث و بلایای طبیعی

3-از بین بردن شرایط بهداشتی نامناسب و … می باشد . در تدوین استانداردهای مسکن عوامل زیر را می توان در نظر گرفت :

1-عوامل اقتصادی

2-عوامل انسانی و اجتماعی

3-عوامل فرهنگی

4-عوامل اقلیمی

5-تراکم

6-فضا

7-بهداشت و نظافت . ( پور محمدی ، 1379 ، ص 69 )

منابع و مأخذ :

1-رهنمایی محمد تقی و شاه حسینی پروانه ؛ « فرآیند برنامه ریزی شهری ایران » ، مرکز توسعه و تحقیق علوم انسانی ، 1383 .

2-شکوئی حسین ؛ « دیدگاه های نو در جغرافیای شهری » ، سازمان مطالعه و تدوین کتب علوم انسانی دانشگاه ها ، 1383 )

3-توفیق فیروز ؛ « مجموعه مباحث و روشهای شهرسازی : مسکن » ، مرکز مطالعات و تحقیقاتی شهرسازی و معماری ، 1369 )

4-پور محمدی محمد رضا ؛ « برنامه ریزی مسکن »،مرکز تحقیقف و توسعه علوم انسانی ، 1379 )

5-بلیک مور ، کن ؛ « مقدمه ای بر سیاستگذاری اجتماعی » ، انتشارات جامعه شناسان ، 1388 )

6-

7-

8-عابدین درکوش سعید ؛ « درآمدی به اقتصاد شهری » ، مرکز نشر دانشگاهی ، تهران ، 1372 .

9-طرح جامع شهر خرم آباد ، بعد تکنیک مهندسین مشاور .

10-موسوی سید علی و رفیعیان مجتبی ، ( 1383 ) ، عنوان مقاله : ارزیابی میزان تحقق پذیری طرحهای جامع و تفصیلی شهرهای استان آذربایجان شرقی .

11-



سعیدسان تابع قوانین جاری کشور جمهوری اسلامی ایران در زمینه حقوق مولفین و ناشرین است، چنانچه نسبت به محتوای این صفحه صاحب حق نشر هستید و درخواست حذف آن را دارد، خواهشمند است از طریق این لینک به ما اطلاع دهید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.